Hva lønner seg? Nedbetale lån eller spare i fond?

Det mest vanlige spørsmålet jeg får for tida, er en variasjon av dette:

”Vi er i en situasjon hvor vi har et lån ca 1,7 millioner kr til en grei rente. Vi har samtidig en del sparte midler i fond. Jeg ser at vi har større avkastning på fond enn jeg har i utgifter på lånet. Vi har ingen problemer med å betjene lånet, burde kanskje sette av enda mer til sparing (sparing for pensjon)? Vi er ca 50 år, ingen hjemmeboende barn, ca 1,3 mill i husholdningsinntekt, verdi eiendommer ca 11 mill,»

Jeg skal prøve å svare mer utførlig på dette spørsmålet enn jeg vanligvis har mulighet til i et nettmøte.

Smalhans

De siste årene har det vært smalhans å ha “pæng på bok”. De fleste nordmenn har faktisk tapt penger på å ha dem i banken. Svært lav rente + inflasjon har gitt negativ realrente etter skatt.  Realrenta viser hvor mye ditt innskudd egentlig vokser med i løpet av ett år, når vi tar hensyn til skatt og inflasjon.

Eksempel:

Knut har pengene trygt plassert i landets største bank. Belønningen er 0,20 prosent på deres ”Superspar”-konto. Men hvor mye tjener han egentlig ?

Nominell rente:                     0,20 %

–          22 % skatt:                 0,04 %

–          Inflasjon                     2,00 %

= realrente e skatt:              – 1,84 %

På ett år krymper egentlig Knuts sparepenger med 1,84 %. Han får mindre igjen for dem enn han fikk året før, på tross av at banken gir ham rente. Hvis han i tillegg betaler formuesskatt, taper han hele 2,69 % det neste året.

Hva med ekstra nedbetaling?

Heller ikke nedbetaling av gjeld ”lønner seg” i lavrenteperioder, som nå. La oss si at Knut kun har boliglån, med bankens beste boligrente på 1,85 % nominelt:

Nominell rente:                     1,85 %

–          22 % skatt:                0,41 %

–          Inflasjon                     2,00 %

= realrente e skatt:              – 0,56 %

Knut «taper» penger på å nedbetale ekstra på lånet!

Men….

”Problemet” er bare at hvis du ønsker høyere avkastning, må du samtidig tåle risiko. Å betale ned lån er fullstendig risikofritt. Det samme er ordinær banksparing, såframt dine innskudd er lavere enn to millioner kroner per bank. Hvis du vil tenke alternativt for dine sparepenger, bør du først  gjøre følgende:

1. Kvitt deg først med dyr gjeld!

Ingen som har forbrukslån eller billån, bør spare på andre måter enn å nedbetale disse dyre lånene.

Begynn med de dyreste lånene først:

1. Kredittkortgjeld
2. Forbrukslån
3. Billån

Vent med studielånet til slutt. På sikt vil studierenta være lavere enn de fleste boligrenter. I tillegg har studielånet en gratis, innebygget “gjeldsforsikring” som mange glemmer.  Det betyr at du får rentefritak hvis du for eksempel har lav inntekt, blir arbeidsledig, syk, er i førstegangstjeneste eller tar videre utdanning. Ingen andre lån har slike fordeler.

Betal ned til 75 %

Har du lånt 85 % av boligkjøpet, kan det være gunstig å betale ned lånet så mye at du får rente tilsvarende 75 prosent sikkerhet. Da synker renta i mange banker med 0,5-1 prosentpoeng.

2. Senk renten på boliglånet!

Hvorfor i alle dager skal Knut ta til takke med 1,85 prosent rente når enkelte banker tilbyr 1,30 prosent boligrente? Har du lån på 3 millioner, kan du spare nær 13 000 kroner etter skatt på å bytte til en bank som tilbyr 1,30 prosent rente. Sjekk lister over de beste bankene på dinepenger.no. Det er svært enkelt å bytte boliglån: En telefon til din nye bank er alt du behøver.

3. Spar opp en bufferkonto

Spar opp et beløp på 1-2 netto månedslønner hos banken med best sparerente.

4. Betal ned ekstra på boliglånet!

Har du betalt ned all dyr gjeld, og skaffet deg en bufferkonto (1-3), kan du begynne å betale ned ekstra på boliglånet. Få boliglånet ned på et komfortabelt nivå (60-75 prosent av boligens verdi).

Det kan komme en tid hvor du enten må øke lånet eller be om avdragsfrihet. Da er det viktig at boliglånet er godt innenfor verdien av boligen din. Skulle du angre deg seinere, er det enkelt å «låne tilbake» pengene, såframt du låner innenfor sikkerheten som banken har tatt pant i. Enda enklere er det hvis du har et såkalt rammelån (fleksilån/boligkreditt). Da kan du selv skyve penger til og fra lån og brukskonto uten å betale dyre gebyrer.

Du får uansett ikke avdragsfrihet på lånet før det er innenfor 60 % sikkerhet.

Hva med pengemarkedsfond?

Det er ingen vits i å spare i pengemarkedsfond, lavrisiko obligasjonsfond eller andre spareordninger med lav forventet risiko og avkastning hvis du fortsatt har lån. Det er mer lønnsomt å betale ned lånene.

Spar i aksjer!

Har du oppfylt punktene over, kan du begynne sparing i aksjer. Aksjefond gir normalt høyere avkastning enn nedbetaling av boliglån, men betyr også risiko. Du bør ha en tidshorisont fem-ti år, minst. Årsaken til at vi sier at du bør ha en såpass lang tidshorisont, er at det fins svært få tiårsperioder hvor du taper penger på børsen. Jo lenger horisont, jo større sannsynlighet for gevinst. I 30 av 34 ti-års perioder fra 1978 til og med 2020 har avkastningen i aksjemarkedet vært høyere enn utlånsrenten, ifølge Odin Forvaltning:

Slår renta: Her har Odin Forvaltning sammenlignet årlig gjennomsnittlig avkastning i det globale aksjemarkedet i norske kroner og den årlige gjennomsnittlige utlånsrenten på boliglån etter fradrag for gjeldsrenter. I 30 av 34 ti-års perioder fra 1978 til og med 2020 har avkastningen i aksjemarkedet vært høyere enn utlånsrenten.

Både og

Enkelte velger avdragsfrihet på boliglånet og putter avdraget i aksjefond. Du behøver ikke velge enten/eller. Du kan for eksempel halvere avdraget og putte ekstrapengene i fond. Men velg riktige fond:

Indeksfond: Lave gebyrer! Koster vanligvis bare 0,2 til 1 prosent. De følger slavisk indeksen på en utvalgt børs eller aksjekurv. Går børsen opp ti prosentpoeng, øker verdien av din investering like mye, minus forvaltningsgebyret

Aktive fond: Høye gebyrer, velges av de fleste. De prøver å slå indeksen. Noen fond klarer dette, mens andre ligger langt etter Ulempen er høyere avgifter, de tar gjerne 1 – 2 prosent av sparepengene dine hvert år, selv i år hvor de underpresterer.

La oss bli konkrete!

Vi har satt opp hvor mye du kan tjene på å bytte avdrag på lån med sparing i aksjefond. La oss si at du har 2 millioner kroner i boliglån. Boligen er verdt over 5 millioner, så sikkerheten er god og du har allerede bankens laveste rente, 1,6 %. Med 20 års løpetid er det naturlig å sette langsiktig boligrente høyere. 20 års fastrente i Storebrand er for tida 2,69 %, nominelt, men vi tar litt godt i, og setter langsiktig rente til 3,5%. Rentene betjenes i perioden, mens avdragene altså går i fond. Vi forutsetter videre at du er «ferdigkjøpt» i boligmarkedet, dvs at du ikke har behov for å flytte til et dyrere objekt eller ta opp høyere lån.

Se på meravkastningen

Forventet netto årlig meravkastning i et aksjefond ligger normalt 2-4 prosentpoeng over boligrenta. Da har vi tatt hensyn til årlig forvaltningshonorar, som kan ligge mellom 0,2-2,0 prosent, avhengig av om du velger indeks- eller aktive fond. Med et serielån er avdragene i dette eksempelet på 8 333 kroner per måned. Hvis aksjefondet gir deg 6 % årlig avkastning, det vil si 2,5 prosentpoeng over boligrenta, vil du kunne sitte igjen med nær 960 000 kr ekstra etter at lånet er betalt ut.

Får du 4 prosentpoeng høyere avkastning i aksjefondet årlig enn boligrenta, stiger meravkastningen til over 1,7 millioner kroner i løpet av de neste 20 årene.

Det med liten skrift

Før du tar helt av, må vi skyte inn at regnestykket er før skatt og i nominelle kroner. 960 000 kr rekker ikke like langt i 2041 som i dag. Likevel, det kan være lønnsomt og fornuftig å øke sparingen i aksjefond noe på bekostning av nedbetaling av lån. Du er jo ikke nødt til å gå ”all in”, men kan for eksempel halvere avdragene og føre resten inn i aksjefond.

Du kan jo kopiere oljefondets investeringsstrategi, som vil si maks 70 prosent i aksjer, mens 30 prosent settes i rentepapirer, som for deg kan være nedbetaling av lån.

Hva med skatten? Den slår begge veier. Fradraget for renteutgifter er jo 22 %. Gevinster i aksjefond beskattes med 31,68 % (2021), men reduseres over tid pga en årlig skjermingsrente. I tillegg får du en positiv rentes rente effekt ved at du ikke betaler gevinstskatten før salg.

Gradvis uttak?

Ufordringen med å spare opp til hele lånesummen, er at du blir mer og mer sårbar for børsfall når det nærmer seg slutten av spareperioden. Et krakk rett før utbetaling, kan ødelegge mye av gevinsten. Derfor kan man alternativt velge gradvis uttak, dvs at du selger deg ned og gradvis sletter lånet de siste fem årene.

Velg aksjesparekonto

Det kan være smart å spare «avdragene» i en aksjesparekonto. Da får du fordelen av å utsette skatten lengst mulig. Da tar du i starten ut innskuddene (de opprinnelige avdragene), og så gevinsten til slutt.

Til slutt

Men det kanskje viktigste spørsmålet du bør stille deg er følgende: Hva gjør du når børsen (og dine verdier) raser 20-30 % på noen dager? For det kommer de til å gjøre. Kanskje ikke i morgen, kanskje ikke neste uke. Kanskje om noen måneder. Kanskje ikke før om fire år. Men det kommer til å skje. Heldigvis. Det er nettopp derfor du får mer betalt for å sitte med aksjer enn å ha penger i banken. Du må bare tåle å sitte stille i båten uten å bli sjøsyk.