I Norge har boligprisene doblet seg de siste ti årene. Men boligmarkedet er ikke bare ett marked, men flere markeder. Ser man på prisene på sentrumsnære leiligheter, er prisoppgangen enda mer formidabel. Selv om det har blitt bygd flere nye leiligheter i storbyene, er det langt fra nok til å ta av for den sterke veksten i tilflytning og etterspørsel. Legg til lavere rentekostnad, og du har mye av forklaringen på økte leilighetspriser. Nå kan du jo låne to millioner kroner, og betale 30 000 kroner årlig for pengene, etter skatt. Da skal det ikke rare leien til, for at regnestykket skal gå opp.
Skattegunstig
I tillegg er bolig svært attraktivt skattemessig. Svært få land kan matche særstillingen fast eiendom har i Norge:
- Rentefradrag på 22 %.
- Gevinstskatten kan bli skattefri
- Ligningsverdien er lavere enn andre spareformer. Dermed kan du spare formuesskatt på å flytte penger fra konto eller fond til eiendom
- Boligskatten) ble fjernet i 2005, men flere kommuner innfører eiendomsskatt
Fortsetter prisveksten?
Men at boligprisene nærmest automatisk ”skal” stige videre er ingen selvfølge, selv om de fleste eksperter spår en fortsatt gunstig utvikling. Skal du kjøpe leilighet for utleie, bør du derfor være rimelig sikker på at regnestykket ender positivt selv om boligmarkedet blir bulkete. Du bør med andre ord ikke ende opp med en leilighet som er vanskelig å leie ut . Du bør heller ikke glemme at du drar på deg en del kostander som eier av en leilighet, kostander som du bør ha høy nok husleie for å dekke. Du skal jo betale fellesutgifter i sameiet eller borettslaget, samt løpende vedlikehold.
Dyr dokumentavgift.
Glem heller ikke kjøps- og salgskostnadene ved å eie bolig. Du må for eksempel betale 2,5 prosent i dokumentavgift for å kjøpe en selveid bolig. Kjøper du leilighet i et borettslag slipper du å betale dokumentavgift. Smart, ikke sant? Nei, ikke nødvendigvis, for det er ofte restriksjoner fra borettslaget på utleie. Derfor bør du som hovedregel aldri kjøpe en borettslagsleilighet hvis den primært skal leies ut. Når du senere skal selge, må du betale mekler, annonsering, takstmann etc.
Snakk med erfarne
Før du hopper ut i det, kan det være lurt å sjekke markedet med en utleiemekler: Hvilken leilighetstype er lettest å leie ut, hvilket område, hva er en fair husleie? Du skyter deg selv i foten hvis du forlanger en for høy leie. Da risikerer du at leietaker bare leier noen få måneder før hun eller han finner noe billigere. En høy turnover blant leietakere sliter både på leiligheten og på totalinntekten, hvis den blir stående ledig noen uker mellom hver gang det kommer inn nye. Hvorvidt du også skal bruke en utleiemekler til å håndtere selve utleien blir et spørsmål om kostnad og hvor mye du vil og orker å involvere deg selv i utleien. Ulempen med å sette det over til en utleiemekler, er selvsagt at det koster. Ditt overskudd blir mindre. Men å administrere utleie selv har også en kostnad, både i form av tid og at du må sette deg enda bedre inn i markedsforhold og det juridiske ved boligutleie. Innhent gjerne tilbud fra utleiemeklere og vurder om du er bedre stilt med å gjøre jobben selv.
Trekk fra kostnadene
Hvis du må skatte av utleien, må du huske på at det er overskuddet, ikke brutto leieinntekter, som skal beskattes. Du kan jo trekke fra de fleste kostnader som du har i forbindelse med utleien, for eksempel:
- Strøm: De fleste krever at leietaker betaler strøm og nettleie. Men hvis husleien er inkludert strøm, må du huske å trekke fra utgiftene.
- Møbelslitasje: Møbler som koster under 15.000 kroner kan utgiftsføres når du kjøper dem. Øvrig innbo saldoavskrives med 20 prosent. Obs: Hvis du leier ut i kortere perioder og du selv benytter innboet privat før og etterpå, kan møbelfradraget skjønnsmessig settes til 15 prosent av brutto leieinntekt. Eksempel: Du flytter til Trondheim for å studere der i to år og leier ut leiligheten din i to år for 12 000 kr per mnd. Siden den er fullt møblert, kan du redusere den skattemessige leieinntekten til 10 200 kr.
- Reiseutgifter: Hver gang du må reise til boligen for å fikse på ting, arrangere visning etc, kan du føre opp utgiftene.
- Fellesutgifter: Utgifter som bredbånd, kabel-tv, vaktmester etc
- Kommunale avgifter: renovasjonsavgift etc. Ofte er dette lagt inn i fellesutgiftene som betales til borettslaget/sameiet (se over)
- Eiendomsskatt
- Annonsering
- Forsikring: Leietaker betaler selv innboforsikringen, men hvis du for eksempel betaler villaforsikring, eller separat bygningsforsikring, kan du trekke fra årlig premie.
- Vedlikehold: Ofte den største kostnaden. Du kan ikke trekke fra påkostninger. Påkostninger er definert som kostnader ved å gjøre boligen bedre enn den var, vedlikehold er å bringe den tilbake til samme standard.
Du setter opp inntektene og alle kostnadene i et eget skjema som heter RF-1189 som du legger ved selvangivelsen. Uansett beskattes ikke overskuddet med mer enn 25 prosent. Leier du bare ut et rom i egen leilighet, blir hele husleien skattefri, men da kan du naturlig nok heller ikke trekke fra kostnadene.
Selge utleiebolig?
Skal du selge en bolig som har vært utleid? Hvis du ikke selv har eid og bodd der i minst tolv av de siste 24 månedene, blir hele gevinsten skattepliktig. Den skattepliktige gevinsten regnes da ut fra opprinnelig kostpris, inkludert dokumentavgift, tinglysingsgebyrer og senere påkostninger på boligen, men ikke løpende vedlikehold. Vedlikehold har du jo trukket fra fortløpende fra leieinntektene i perioden du leier ut boligen. Husk å samle på kvitteringer for eventuelle påkostninger.
Men, du kan fint spare hele gevinstskatten hvis du flytter inn selv i boligen og bor der i de neste 12 månedene. Så kan du jo leie ut gamleboligen din i mellomtida og flytte tilbake dit når du har nådd botiden i utleieboligen.
