Gevinst ved salg av bolig er skattefri dersom du har eid og bodd i boligen i 12 av de siste 24 månedene.
Skal du derimot ha fradrag for tap, må du ha mindre enn 12 måneders botid de siste 24 månedene.
Merk at botida ikke behøver å være sammenhengende. La oss si at du flyttet inn i boligen 1 oktober 2018. Du bodde der i seks måneder, flyttet ut ett år, men kom tilbake for seks måneder siden. Da blir gevinsten skattefri.
Lett å tråkke feil
Men pass på at du ikke tråkker feil når boligen legges ut for salg. Eller, rettere sagt, når du aksepterer budet. Skjæringsdatoen er nemlig den datoen du har inngått bindende avtale om salg. Det vil normalt si samme dag som du aksepterer høyeste bud. Ikke overtagelsesdatoen, som mange tror.
Det er altså uvesentlig om kontrakten underskrives først et par uker senere, eller at du flytter ut av boligen flere måneder etterpå.
Her vises ingen nåde! Selv om du bare bommer med et par uker, og du var i god tro, blir det full gevinstskatt på 22 %.
Eksempel
Du flyttet inn i din nye leilighet 1. november i 2020. 15. oktober 2021 legger du den ut for salg og godtar et bud samme uke med overtagelse 15 desember. Selv om du ikke flytter ut av boligen før i desember og altså bor i boligen halvannen måned mer enn «fristen» på 12 måneder, må du likevel betale skatt av gevinsten!
La salget på is
I 2019 var boligmarkedet noe tregere enn det er nå. Det førte til at enkelte boligeiere la salget på is. De hadde kanskje allerede kjøpt ny bolig, men leide den gamle boligen ut i påvente av bedre marked. Venter de for lenge med salget, blir det gevinstskatt!
Tapte du penger?
Slett ikke alle tjente penger på boligsalg i 2020. Ifølge Prognosesenteret tapte hele 60 prosent av boligselgere i Stavanger penger på boligen som de solgte 2020! Da har man trukket fra meglerutgifter og dokumentavgift på 2,5 prosent for selveierobjektene. Men oppussing og andre utgifter er ikke en del av regnestykket, så tapsandelen kan være enda høyere.
I Trondheim var tapsandelen over 30 prosent. Selv i brennhete Oslo, gikk 21,2 prosent av alle boligsalg med tap, forutsatt at boligen var eid i mindre enn tre år., ifølge Aftenposten
Trekk fra påkostninger
Bikker du 12 måneders eier/botid, får du ikke lenger skattefradrag for tapet. Det er surt. Husk at du kan trekke fra både dokumentavgift, meklerhonorar, men også eventuelle påkostninger.
Men i eksempelet overfor ville du faktisk hatt krav på fradrag, selv om du flyttet ut langt over 12 måneder etter at du flyttet inn! Jeg er redd for at en del uheldige boligeiere har misforstått denne regelen og kanskje går glipp av et fett tapsfradrag.
Eks: Du kjøpte en leilighet til 2,5 mill men selger 11 mnd etterpå til 2,4 mill. I tillegg har du betalt dokumentavgift + meklerhonrar på tilsammen 100 000 kr + pusset opp for 50 000 kr. Det gir et tapsfradrag på 250 000 kr og 55 000 i spart skatt!
Flyttet tilbake
En annen gruppe som kan tråkke i denne skattefellen, er for eksempel eiere som flyttet utenlands, til en annen by eller rett og slett flyttet sammen med kjæresten mens de leier ut gamleboligen. Mange av dem flytter tilbake til gamleboligen i tolv måneder for å få skattefritt salg.
Sjekk imidlertid om du er i gruppen som kan påberope seg såkalt brukshindring. Da kan du opparbeide deg botid i din gamle bolig, selv om du har flyttet til en annen by og leier bolig der.@
