Skal du kausjonere? Ikke gjør det før du har lest dette

I 2018 hadde 69,6 prosent av boligkjøperne hos DNB i aldersgruppen 18–33 år enten foreldre som medlåntager og/eller pant i foreldrenes bolig, For ti år siden var denne andelen mye lavere. Det er tre hovedårsaker til dette:

• Krav til egenkapital: Myndighetenes boliglånskrav tilsier minst 15 prosent egenkapital for å låne penger til bolig. Kjøper du en leilighet til 3 millioner kroner, må du selv sørge for 450 000 kroner, mens banken kan låne deg resten. Det er slett ikke alle unge som har spart opp så mye penger og derfor trer ofte foreldre støttende til. For noen år siden ble kravet strammet inn fra 10 til 15 %.
• Krav til inntekt: I tillegg ble det innført krav om at man ikke fikk låne mer enn 5 ganger egen inntekt. Tjener du 500 000 kr, er maks lån 2,5 millioner kroner. Merk at dette er totale lån. Har du for eksempel studielån på 400 000 kroner og billån på 100 000 kroner, får du lånt maks 2 millioner til bolig.
• Høyere boligpriser: Inngangsbilletten til boligmarkedet er blitt mye dyrere for en førstegangskjøper. Kombinert med egenkapitalkravet, kommer mange unge ikke utenom pengehjelp fra foreldre.

Langvarig kausjon

Siden arveavgiften ble avskaffet i 2014, er det blitt mer vanlig å gi pengegaver eller forskudd på arv. Noen foreldre låner opp på boligen og yter et direkte lån til barna. Det kan bli billigere, men mange foreldre kvier seg for dette, siden de frykter at det vil bli et press fra barna om å ettergi lånet eller sløyfe avdrag. De stiller heller opp som kausjonister. Da er det banken som låner ut, men med foreldrene som garantister for hele eller deler av summen. Da krever som regel banken at foreldrene stiller egen bolig som sikkerhet for barnas lån.

Dessverre oppdager mange foreldre at dette ansvaret varer lenger enn de hadde tenkt:

• Halvparten av kausjonistene var fremdeles kausjonerer ti år etter barnas første boligkjøp. Det viser en analyse av 600 lån i Sparebank1 Midt-Norge med kausjon som ble tatt opp før 2006.
• Åtte av ti kausjonerer etter fem år til tross for rekordstor prisvekst på bolig i denne perioden
• Tre av ti foreldre angrer på at de pantsetter egen bolig som kausjonist

Når boligprisene faller eller flater ut, slik de har gjort det siste året, kan kausjonstiden bli enda lenger. Bankene kan nemlig fase ut foreldrene tidligere når boligprisveksten er høy, men i et fallende marked forringes sikkerheten.

Tenk deg om!

Derfor er det svært viktig at dere tenker dere grundig om før kausjon gis. Du kan bli ansvarlig for hele eller deler av lånet som du er kausjonist for. Hvis sønn, datter – eller naboen for den saks skyld – ikke betaler på lånet, kan du bli nødt til å dekke terminbeløpene. I verste fall må du dekke resten av lånet

Banken har plikt til å informere deg underveis hvis det skjer store endringer i låneforholdet. Hvis lånet blir misligholdt, det vil si at hun ikke betaler renter og avdrag som avtalt, skal banken varsle deg innen tre måneder. Banken trenger imidlertid ikke å informere om såkalt ”forbigående mislighold”, som er definert som to måneders mislighold, hvis  banken ikke tror at låntageren har et generelt betalingsproblem. Du skal også varsles ved større endringer i låneavtalen, for eksempel hvis det er gitt mer enn tre måneders betalingsutsettelse på renter og/eller avdrag.

Her er en oppskrift på en litt tryggere kausjon:

• Egen time: Før du gir kausjon, bør dere ta en rådgivningstime hos banken sammen med sønn/datter. Det kan i tillegg være smart av foreldre å ta en egen time uten at låntaker er til stede, slik at du får spurt alle de spørsmålene som det kan kjennes ubehagelig å spørre med vedkommende til stede. Husk at banken har en frarådingsplikt hvis de ser at kausjonsansvaret kan bli for tungt å bære økonomisk.

• Begrens ansvaret: Du bør, såframt det er mulig, kreve at kausjonsansvaret begrenses i tid og beløp. Banken vil kanskje helst at du skal være kausjonist for hele lånebeløpet, men forhåpentligvis er det tilstrekkelig med egenkapitalkravet, det vil si at ansvaret dekker de manglende 15 prosentene. Krev isåfall i avtalen at kausjonsansvaret skal slettes straks lånet er innenfor 85 prosent av boligens verdi.

Eksempel: Din datter kjøper en leilighet til 2,5 millioner kroner. Dere kausjonerer for 15 % prosent egenkapital. Etter fem år er restgjelden under 2,1 millioner kroner og kausjonsansvaret kan slettes. 

• Topplån: Krev gjerne at nedbetalingen skjer raskest for den delen av lånet som du er kausjonist for. Hvis lånet er delt i to og du er kausjonist for et topplånet på de siste 15 prosentene, bør det meste av terminbeløpet gå på dette lånet først. Hvis mulig: avdragsfrihet på hoveddelen, maks nedbetaling på topplånet.

• Ny verdivurdering: Hvis boligprisene fortsetter å vokse, bør dere ta en ny verdivurdering. Når markedsverdien av boligen øker, gir det økt sikkerhet for banken. Dermed kan kausjonsansvaret kanskje frafalles før tida. Eksempel: Samme lån og forutsetninger som overfor. Med en prisvekst på 6 %, går det mindre enn tre år før lånet er innenfor 85 % av verdien og dere kan bli løst ut av kausjonsansvaret.

• Ny kausjon: Har dere flere barn ? Det er kanskje andre i familien som har behov for kausjon seinere. Derfor er det svært viktig at kausjonsansvaret for det første barnet blir ferdig innen nestemann skal ut i boligmarkedet. Banken kan nemlig nekte dere å være kausjonister for mer enn ett eller to lån av gangen. Det avhenger av din betjeningsevne, størrelsen på ditt eget lån og hvor mye du skal kausjonere for. Banken skal jo beregne din evne til å betjene ditt eget lån + de andre lånene du har kausjonert for.

• Hindre egne planer: Husk også at kausjonsansvar kan hindre egne økonomiske fremtidsplaner. La oss si at dere eier en bolig til 4 millioner kroner. Boliglånet er nedbetalt til 1 million, men dere har gitt kausjon til flere barn og det er tatt tilleggsikkerhet i boligen på totalt 2 millioner. Nå er dere blitt pensjonister og har lyst til å kjøpe hytte eller spe på pensjonen med boliglånet. Men lavere inntekt og høyt kausjonsansvar kan føre til at banken sier nei til opplåning. 

• Tegn uføreforsikring. Det kan være fornuftig at barna tegner en forsikring ved død og uførhet for det beløpet det kausjoneres for.

• Spare selv! Uansett bør dere kreve at barna iallfall sparer opp noe av egenkapitalen selv. Ikke bare for å begrense deres kausjonsansvar, men fordi sparing i seg selv er disiplinerende og forbereder barna på ansvaret som ligger i å sette av faste månedsbeløp. Legg nemlig merke til følgende oppsiktsvekkende funn som bankdirektør Endre Jo Reite i BN Bank har gjort:

– Vi ser at det sendes flere purringer på lånene til unge som ikke har spart noe selv, sammenlignet med dem som har spart selv. Vi mistenker at dette er fordi foreldrene aldri har lært barna opp til å spare før de kjøper, sa han til DN for et par år siden.

Refinansiering

Det er ikke bare ved boligkjøp at kausjon blir brukt. Bankene kan kreve det for de fleste typer lån, slik som billån og forbrukslån. Spesielt hvis man er ung og har lav inntekt, vil banken ofte kreve at foreldre er kausjonister, selv om lånebeløpet er lite.

Mange tar opp refinansieringslån for å ordne opp i egen privatøkonomi: betale ned smålån, kredittkort og inkassokrav. Hvis man ikke selv har fast eiendom, må man gjerne refinansiere gjennom et større usikret lån med høy rente. Kan foreldre gi kausjon eller stille sikkerhet på andre måter, blir renta kraftig redusert. Men, skal du yte kausjon til en person som tidligere har hatt en trøblete privatøkonomi, bør alle varsellamper på.

Få full oversikt!

Du bør i det minste forlange at alle kort legges på bordet: få en full oversikt over gjelda, plan for hvordan lånet skal nedbetales, samt hvilke grep som gjøres med inntekter og, ikke minst, forbruket. Krev gjerne at det i etterkant legges inn en frivillig kredittsperre på den som du kausjonerer for. Du kan gjøre det hos kredittvurderingsbyråer som Bisnode. Da vil hun ikke få tilbud om mer kreditt når hun for eksempel handler på nettet. Kredittsperren kan man oppheve relativt enkelt selv, men den forhindrer lånefinansierte impulskjøp.