LEIE UT: Det er fortsatt mulig å leie ut skattefritt

Bolig – slik senker du boligskatten

Det fins mange muligheter for skattefrie leieinntekter og boliggevinster

Publisert – Sist oppdatert 15.11.2020

For drøyt ti år siden opphørte den upopulære boligskatten, det vil si ”fordelsbeskatningen av egen bolig”, som det het. Men tro ikke at det er skattefritt å eie egen bolig av den grunn! Mange kommuner har innført eiendomsskatt, flere vil følge. Du betaler formuesskatt av alt du eier, inkludert boligen og hytta. Tjener du penger på et bolig- eller hyttesalg, risikerer du gevinstskatt. Og leier du ut, må du oftest betale skatt på leieinntektene. For å nevne noe.

Men det er flust av unntak i skattelovene for fast eiendom. Det gjelder bare å ikke tråkke feil:

 

Salg av bolig – skattefritt eller ikke?

Gevinst ved salg av bolig er skattefri dersom du har bodd i boligen i ett av de siste to årene. Men pass på at du ikke tråkker feil når boligen legges ut for salg. Skjæringsdatoen er nemlig den datoen du har inngått bindende avtale om salg. Det vil normalt si samme dag som du aksepterer høyeste bud. Det er altså uvesentlig om kontrakten underskrives først noen uker senere, eller at den nye eieren overtar boligen flere måneder etterpå. Det er datoen for akseptert bud som gjelder.

Tips: Hvis du må skatte av gevinsten, er det viktig å ta med så mange utgifter som mulig for å minimere den mest mulig. Du skal nemlig ikke bare skatte av forskjellen mellom kjøps- og salgspris, men ta med kostnader som annonsering, takst, mekler etc (se større liste under punktet om tapsfradrag under).

 

EKSEMPEL

Du flyttet inn i din nye leilighet i juni i fjor. I april legger du den ut for salg og godtar et bud samme uke. Selv om du ikke flytter ut av boligen før etter sommerferien og altså bor i boligen i over tolv måneder, må du likevel betale skatt av gevinsten

 

Fritidseiendom: Hvis du har brukt hytta som fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene, er salgsgevinsten skattefri. Husk også at de første 10 000 kronene er skattefrie ved utleie av hytta.

 

Tomt: Gevinst ved tomtesalg er skattepliktig, men da kan du samtidig trekke fra salgsutgifter som meglerhonorar, annonsering og takst.

 

Unntak

Selv om du bare har bodd i boligen i noen måneder, kan salget bli skattefritt. Stikkordet er såkalt brukshindring: Det vil si at du måtte flytte på grunn ny jobb, utdannelse, dårlig helse eller du ble lagt inn på institusjon. Forutsetningen er at du ikke kjente til brukshindringen da du kjøpte boligen, og heller ikke kjøper ny bolig på det nye stedet. Du kan til og med leie ut gamleboligen din i flere år. Skattedirektoratet har gitt flere bindende forhåndsuttalelser på denne problemstillingen. Her er noen nyttige lenker til temaet:

 

http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Uttalelser/bfu/Brukshindring-ved-salg-av-bolig1/

 

http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Uttalelser/bfu/Brukshindring-ved-salg-av-bolig/

 

http://www.skatteetaten.no/no/Radgiver/Rettskilder/Uttalelser/bfu/Brukshindring-for-pendlerbolig/

 

Hva med tap?

De fleste nordmenn som selger boligen sin, har tjent penger på den. Men det fins en del som har tap på boligkjøpet, for eksempel fordi de strakk seg for langt i budrunden eller har kjøpt bolig på et sted med dårligere prisutvikling. Samlivsbrudd gjør også at en del må selge før de har fått særlig gevinst. Kan du da trekke fra tapet? Tolvmånedersregelen gjelder også for tapsfradrag, ikke bare gevinst, men da med motsatt fortegn: Hvis du har eid og bodd i en bolig mindre enn tolv måneder, får du fradrag for tapet. Bikker du tolv måneder, har du ikke lenger rett til fradrag. Så, med andre ord, er det viktig at du ikke venter for lenge. I eksempelet overfor ville du altså fått tapsfradrag, siden du kjøpte den i juni og skjæringsdato for salget var april året etterpå, dvs mindre enn tolv måender.

 

Husk at du ikke bare kan trekke fra selve tapet, men også

  • meklerkostnader
  • annonseringer
  • utgifter til takstmann
  • dokumentavgift ved kjøpet
  • oppgraderinger

 

For å nevne noe. Når det gjelder sistnevnte punkt, er det viktig å skille mellom oppgraderinger/påkostninger og det som regnes som mer normalt vedlikehold. Vedlikehold er definert som arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i som ny. Arbeid som fører eiendommen til en bedre eller annen stand enn den opprinnelige, er påkostning. Men en forbedring behøver ikke bety standardheving. Forvirret? Ok, la oss si at du bytter ut et ettlags vindu med et tolags. Da boligen var ny, var ettlags vindu vanlig standard. Nå er det tolags eller bedre som er vanlig standard. Forbedringen er altså ingen standardheving og derfor ingen påkostning, men vedlikehold. Men bytter du ut ettlags med trelags isolerglass, er det påkostning, og kan trekkes fra salgssummen, hvis det er innenfor tolvmånedersreglen.

 

Skatteetaten har gitt en del eksempler på de to ulike gruppene:

 

Vedlikehold

Kostnader til utskifting eller vedlikehold av følgende gjenstander:

  • Fastmontert utstyr for oppvarming av bygning, herunder vedovn, panelovn, olje/.
  • Parafinbrenner, peis, sentralfyranlegg, mv.
  • Badekar/dusj/håndvask/varmtvannsbereder.
  • Hvitevarer som ikke kan tas med ved salg av bygningen uten særskilt avtale med selger
  • Fastmontert vaskemaskin i felles rom til felles bruk f.eks. i flermannsbolig
  • Vegg-til-vegg teppe.
  • Markiser, persienner.
  • Felles anlegg for radio/fjernsyn.
  • Heisanlegg.
  • Kjølerom med maskiner.
  • Elektrisk anlegg (til og med kontaktpunkt i vegg eller tak).
  • Førstegangs maling av hus (men de påfølgende malingsjobbene blir naturligvis vedlikehold)

 

Påkostning

 

  • Utskifting av vedovn til parafinbrenner med tilhørende tank.
  • Tilsvarende gjelder hvor det er brukt bedre eller dyrere materialer enn opprinnelig, f.eks. dersom det er brukt glassert taksten istedenfor sementsten.
  • Vindu: Skiftes et koblet vindu (middels standard tidligere) med et vindu med to lags isolerglass (middels standard i dag), er ikke dette påkostning. Skiftes det derimot ut med et vindu med tre lags glass (høy standard i dag), må fradraget begrenses til hva det ville koste å skifte ut vinduet med to lags glass. De resterende kostnader er påkostning
  • Riving/flytting av vegg for å gjøre to små rom til ett stort.