Fra utleiedel til økonomisk uavhengig (gjesteinnlegg)

Vi er et par i 30-årene som på 8 år har bygget oss en eiendomsportefølje som nå er verdt 18 millioner. Dette har vi gjort på vanlige lønninger, og ved siden av fast jobb. Her får du vite hvordan vi klarte det

Publisert – Sist oppdatert 25.08.2020

(Dette innlegget er skrevet av Hobbyinvestoren, @10mill10ar. Du finner lenke til boka nederst i saken)

Vi er et helt vanlig par i 30 årene med et barn og en til på vei. Vi jobber i normale jobber, har normale inntekter og lever relativt normale liv. Samboeren jobber som lærer, og jeg driver et enkeltmannsforetak. Vi kjører en nøytral, vanlig bil, og ser du oss på butikken ser vi ut som alle andre.

18 mill i eiendom

Det som kanskje ikke er så vanlig er at vi i løpet av de siste 8 årene sakte men sikkert har opparbeidet oss en eiendomsportefølje som nå er verdt 18 millioner. Disse eiendommen gir oss ca. 700k i brutto leieinntekter, og i praksis kunne vi levd utelukkende av disse inntektene. Dette har vi oppnådd ved siden av vanlig jobb og som foreldre til vår 3 år gamle sønn.

Vi ønsker å formidle at det å investere i eiendom og drive med utleie kan være noe for hvem som helst. Du trenger ikke kommer fra en styrtrik familie. Du trenger ikke være en bolighai for å tjene noen penger ved siden av egen jobb. Vi startet uten en krone i 2012, og hadde aldri drevet med utleie før vi kjøpte en leilighet med utleiedel i 2014.

Det startet med en utleiedel

I 2012 hadde vi kjøpt og pusset opp vår første bolig. Dette var en typisk rimelig førstegangsbolig på 50 kvm. på Oslo Vest. Vi hadde spart i flere år for å få råd til denne, og i tillegg kausjonerte min far for 150k av egenkapitalen. På den måten fikk vi en fot innafor boligmarkedet. Badet var modent for oppussing, men det tok vi oss ikke råd til. Vi pusset opp alle overflatene, laget et ekstra soverom, og lærte ekstremt mye i prosessen.

Vi hadde ikke bodd der lengre enn to år da vi kom over drømmeboligen vår sentralt i Oslo. Det var en gammel bygårdsleilighet med 3,5 meter takhøyde, stukkatur, rosett og originale tregulv. Leiligheten var nyoppusset og bad, kjøkken og alle overflater var tatt.

Leilighet med bonus

Prisantydningen var på 4,9 millioner og i utgangspunktet langt høyere enn det vi hadde råd til, men leiligheten hadde en bonus: Den kom med en utleiedel.

Når du søker lån i banken får du maksimalt låne årslønnen din (eller din og samboeren sin om dere er to) ganger 5. Dette er regulert av boliglånsforskriften for at ikke gjeldsveksten skal forsvinne ut av kontroll. Banken kan gjøre unntak, men det er ikke så enkelt å få gjennomslag for.

Eksempelvis kan et par der han tjener 500k og hun tjener 550k låne 500k + 550k x 5= 5 250 000.

Dersom du kjøper noe som har en utleiedel kan du legge til leieinntektene på disse når du søker lån. Si at utleiedelen drar inn 120k i årlig leie blir regnestykket: 500k +550k + 120k x 5= 5 850 000.

Bankene krever som oftest 15% EK, og om du legger det inn som forutsetning i regnestykket over får du noen ganske interessante tall. La oss si at lånerenten er 1,5% og nedbetalingstid er 25 år:

  1. 5 250 000 – 787 500 = 4 462 500 i lån gir 17 825 pr. mnd. 
  2. 5 850 000 – 877 500 = 4 972 500 i lån gir 19 885 pr. mnd.

Det er altså drøyt to tusen kroner forskjell på de to eksemplene, men i eksempel B) er det en utleiedel som gir 10 000 pr. mnd. Plutselig har du utgifter til lån og avdrag på bare 9 885,- pr. mnd!

Drøye leieinntekter

Når støvet fra budrunden hadde lagt seg hadde vi lagt 5 375 000 på bordet. Leiligheten var vår, og vi hadde kjøpt den 400k over takst. Inkludert omkostninger måtte vi ut med 5,5 millioner. Med lån og avdrag kostet det oss 27k(!) pr. måned. En enorm sum med penger.

Men det er ikke hele regnestykket. Hvert av soverommene på hybelen kunne leies ut for 5750. Altså fikk vi inn 17 250,- pr. mnd i leieinntekter. Da satt vi plutselig igjen med bare 10k pr mnd. i lån og avdrag, og bodde i praksis billigere midt i Oslo enn det vi gjorde i en sliten leilighet langt ut på Oslo Vest.

Skattefrie inntekter

Hvor mye måtte du jobbet for å sitte igjen med 17 250,- pr mnd?  Det tilsvarer mange ekstra timer på jobb for de fleste av oss. Det beste med utleie i egen bolig er at inntektene er skattefri så lenge du leier ut under halvparten av boligen målt i utleieverdi. Som førstegangskjøpere kan det i noen markeder lønne seg å kjøpe bolig med et ekstra soverom. Da kan du leie ut det ekstra soverommet, og leieinntektene kan legges til inntekten din når du søker lån!

Vi hadde ingen erfaring hverken med eiendom eller utleie. Jeg husker hvor spennende og skummelt det føltes når vi skulle gjennom prosessen for første gang. Kom noen til å ville leie av oss? Betaler folk leien sin? Hva gjør vi om de ikke betaler? Kommer det til å være slitsomt å ha leieboerne så tett på?

Gode tips

Det var mange usikkerhetsmomenter, og om du har mulighet til å kjøpe bolig med utleiedel vil du nok kjenne på mange av de samme følelsene som vi gjorde. Vi har gått på mange smeller, og vi har gjort mange feil, men det trenger ikke nødvendigvis du å gjøre. Noen tips dersom du vurderer å starte med utleie:

  • Sjekk referanser ALLTID
  • Bruk kontrakter på 3 års varighet og 3 mnd. gjensidig oppsigelse
  • Legg inn klausul om at kontrakten ikke kan sies opp første 9 mnd.
  • Utleie er en ferdighet som alt annet. Du blir god til det til slutt
  • Ikke press leia for høyt. Da må du bytte leietaker ofte.
  • Gi god service. Fiks ting raskt og gi klare tilbakemeldinger
  • Gå gjennom leiligheten å ta bilder når du leier ut
  • Når noen sier opp sender du de hvilke forventninger du har til flyttevask
  • Meld deg inn i huseierne (gratis depositumskonto + elektronisk kontrakt)
  • Huseierne har også gratis juridisk rådgivning for alle sine medlemmer

Mange fordeler med utleiedel

Det skattemessige er den desidert største fordelen med utleie i egen bolig. I tillegg er bolig den største utgiften for de aller fleste av oss. Med leieinntekter kan du faktisk fjerne din største utgift og sitte igjen med noen inntekter i tillegg. Hva ville det gjort for din økonomi?

Dersom du lurer på om utleie og eiendom kan være interessant er dette også en fin mulighet til å «teste vannet». Det er enklere å administrere leieforhold i egen bolig, og det oppleves nok tryggere for de fleste av oss kontra å kjøpe en ren utleiebolig. På mange måter blir der som å drive utleie med støttehjul.

Kjøpte ren utleiebolig

For vår del bestemte vi oss for å fjerne støttehjulene og kjøpe vår første rene utleiebolig noen år senere. Når du bor så rimelig som vi gjorde, og betaler ned så mye lån er det bare et spørsmål om tid før belåningsgraden begynner å bli lav. I tillegg var vi veldig heldige med prisstigningen i denne perioden. Da har du mulighet til å låne til neste bolig med sikkerhet i eksisterende. Dette er en velkjent taktikk for de som har bygd seg opp via eiendomsmarkedet. De bruker ikke nødvendigvis egne penger når de kjøper neste bolig, men tar heller pant i det  de allerede eier.

En av de store bakdelene med eiendom generelt er at det er kostbart å kjøpe og det er kostbart å selge. Vi prøver å ha et 20- års perspektiv på de kjøpene vi gjør. Når vi for et drøyt år siden flyttet til neste bolig har vi beholdt vår tidligere bolig som et rent utleieobjekt. Vi har nå leid ut den delen vi selv bodde i, og boligen generer i overkant av 34 000 i månedlige leieinntekter.

Ikke alle kan gjøre alt, men alle kan gjøre noe

Boliger med utleiedel er ofte kostbare, og det er ikke alle som har råd til å bruke denne taktikken fra start. Jeg kjenner folk som har startet med å leie ut et rom i leiligheten sin, og så etter noen år leid ut begge rommene når de selv har kjøpt neste objekt. Airbnb gir også mange muligheter til å leie ut i perioder slik at du ikke nødvendigvis er nødt til å bo med leieboere året rundt.

Vi kjenner folk som har satt opp et minihus på tomten sin som de leier ut, eller som leier ut garasjen, hytta eller eller rom via AirBnB. Muligheten er mange om man er villig til å tenke kreativt.

For vår del har dette ene kjøpet var helt avgjørende for at vi startet denne reisen. Den har latt oss teste ut det å drive med utleie. Den har lært oss ferdigheter som gjør at vi sakte men sikkert har kunnet bygge oss opp til der vi er i dag. Du trenger ikke nødvendigvis gjøre som oss, men kanskje kan denne artikkelen være med på å få deg til å tenke noe mer kreativt rundt neste eller første boligkjøp.

Om du ønsker å høre mer om vår historie har vi skrevet en e-bok der vi går gjennom alle kjøpene vi har gjort fra 2012 og frem til i dag med både viktigste lærdommer og de feilene vi har gjort slik at du, om du ønsker kan gjøre det samme. Som leser av denne bloggen får du den til $19 via dine linken:

https://gumroad.com/a/808645747