Av: Anders Ødegård, rådgiver hos www.fradele.no
Det finnes omtrent 1,2 millioner eneboliger i Norge i dag ifølge Statistisk sentralbyrå[1]. En stor andel av disse boligeierne sitter utvilsomt på langt større verdier enn det de er klar over. Forventningene til størrelsen for en boligtomt har blitt drastisk redusert de siste tiårene, spesielt i sentrale strøk, og tomter helt ned til 300-400 er ikke lenger så uvanlig. Mange har derfor mulighet til å dele av en boligtomt fra sin eksisterende eiendom.
1+1=3
Det er ikke alle steder det er mulig å fradele, men det er ofte en økonomisk gullgruve hvis det først lar seg gjennomføre. Det er nemlig slik at samlet verdi av de to eiendommene etter en fradeling er mye større enn verdien på den opprinnelige eiendommen før fradelingen. Nesten utrolig, men likevel sant. Bildet under illustrerer et eksempel fra virkeligheten, hvor eieren først kjøpte hele eiendommen for 3,8 millioner kroner og satte hurtig i gang med fradelingsprosessen. Etter noen måneder var fradelingssøknaden godkjent og de to eiendommene ble kort tid senere solgt hver for seg for tilsammen 5,2 millioner kroner.
Koster 50 000 – 80 000
Erfaringsmessig vil en fradelingsprosess totalt koste mellom 50.000 – 80.000 kroner inkludert arbeid med søknaden og kommunale gebyrer for søknadsbehandling og oppmåling. Verdien av en fradelt byggeklar tomt varierer selvsagt fra sted til sted, men i snitt har eiendommene vi har vært med på å dele av fått en total verdiøkning på over 1 million kroner etter fradeling. Når man ser denne gevinsten opp mot kostnadene er det nok vanskelig å finne en bedre investering.
Hvordan vet jeg om min eiendom er egnet til fradeling?
I Norge er myndigheten til å behandle søknader og gi tillatelse til fradeling av eiendom delegert til den enkelte kommune. Kommunens folkevalgte vedtar med ulike intervall overordnede kommuneplaner som legger føringer for arealdisponeringen av de ulike områdene i kommunen. Derfor er kommuneplanens arealdel med tilhørende bestemmelser ofte det viktigste plandokumentet i forhold til en søknad om å skille ut en tomt. I tillegg er også mange eiendommer underlagt en reguleringsplan som mere i detalj legger føringer for hvordan et område skal disponeres.
Sett deg inn i planene
Skal man skille ut en tomt er det derfor svært viktig å sette seg godt inn i alle gjeldende planer for akkurat din eiendom. Ved en slik kartlegging vil man få frem hvilke muligheter og begrensninger som foreligger og det blir tydelig hvilke bestemmelser det er ekstra viktig å ta hensyn til. Det anbefales å bruke en profesjonell aktør til å gjøre en slik innledende vurdering om tomten er egnet til fradeling eller ikke. Flere byggesakskontor tar nok på seg slike oppdrag, men hos www.fradele.no har vi et unikt tilbud på en slik kartleggingspakke hvor kostnaden for kartleggingen trekkes i fra totalprisen hvis man velger å gå videre i prosessen. Kartleggingen omfatter analyse av planbestemmelser, vurdering av infrastruktur, skissering av mulig løsning, estimering av sannsynlighet for godkjenning, en steg-for-steg beskrivelse av hele prosessen og en oppstilling av alle forventede kostnader for akkurat din eiendom.
Det er heller ikke bare eneboligtomter som er egnet til å deles. Både landbrukseiendommer i LNFR-områder og fritidseiendommer kan under visse forutsetninger fradeles. Man bør i slike tilfeller kartlegge nøye hvilke dispensasjoner som eventuelt må til for å få godkjenning.
Hva krever kommunen av dokumentasjon?
Det er ganske likt fra kommune til kommune hva som kreves av underlag til en fradelingssøknad. Selve søknadsskjemaet er en forholdsvis enkel blankett hvor man skal fylle ut nødvendig informasjon. Arbeidet ligger i å utarbeide nødvendige vedlegg som dokumenterer hvordan tomten kan skilles ut på en måte som tilfredsstiller planbestemmelsene og ellers plan- og bygningslovens krav. Nødvendige dokumentasjon omfatter:
Situasjonsplan
En svært viktig del av en fradelingssøknad er at det utarbeides en profesjonell situasjonsplan. Dette er en tegning i fugleperspektiv som tydelig viser hvordan fradelingen er tenkt og helst hvordan dette kan løses på en god måte innenfor gjeldende plankrav. I teorien kan man bestille et kartutsnitt fra kommunen sine hjemmesider og manuelt tegne for hånd på denne tegningen for å lage en situasjonsplan. Problemet er at det sjeldent blir nøyaktig nok til at kommunen kan bruke det som fullverdig grunnlag for behandling av søknaden da situasjonsplanen må være måleverdig siden den skal benyttes til oppmålingsforretning hvis søknaden godkjennes. Arealer og avstander må være tydelig og nøyaktig dokumentert både for gjenværende eiendom med eksisterende bolig og for ny utskilt tomt. Nøkkelinformasjon som utnyttelsesgrad, uteoppholdsareal og parkeringsforhold bør også dokumenteres i situasjonsplanen.
Eksempel på situasjonsplan vedlagt en søknad om å skille ut tomt.
Det anbefales at man benytter en konsulent/arkitekt som kan bistå i å utarbeide en slik måleverdig situasjonsplan ved hjelp av DAK-verktøy. Vår erfaring er at det øker sannsynligheten for at kommunen forstår hva du ønsker å gjøre, og dermed øker også sannsynligheten for at søknaden blir godkjent. Hvis man benytter pakken «komplett fradeling» fra www.fradele.no er utarbeidelse av en slik situasjonsplan, nabovarsling og også all annet arbeid tilhørende søknadsprosessen inkludert i fastprisen.
Nabovarsel
Det er et krav om at man sender ut et nabovarsel før en søknad om å skille ut tomt kan sendes til kommunen. Naboene skal motta et eget skjema utarbeidet til dette formålet, og de skal også motta alle nødvendige vedlegg og dokumentasjon som viser hvordan tomten skal fradeles. Stadig oftere benyttes også elektronisk nabovarsel gjennom Altinn, for eksempel fra Norkart sin løsning E-torg. Naboene skal ha 14 dager på seg til å gi eventuelle tilbakemeldinger/merknader til saken. Eventuelle merknader man mottar skal formidles til kommunen sammen med søknaden om fradeling. I tillegg må man sende inn en kopi av nabovarselet og en kvittering som viser hvilke naboer som har mottatt varselet.
Andre viktige vedlegg
I tillegg til situasjonsplan og dokumentasjon på nabovarsling som alltid skal foreligge er det også ofte behov for flere andre vedlegg som skal vedlegges søknaden. Kort oppsummert vil vi nevne dispensasjonssøknader, søknadsbrev, erklæring/dokumentasjon om sikret vegrett, dokumentasjon om sikret infrastruktur for vann og avløp, rekvisisjon av oppmåling osv.
De som ønsker å sette seg mer inn i dette anbefaler vi å lese denne utfyllende guiden: https://www.fradele.no/hvordan-skille-ut-tomt/.
Hvor lang tid tar saksbehandlingen?
Kommunen har inntil 12 uker på seg til å behandle søknaden. Ved positivt svar på søknaden vil kommunen bestille en såkalt oppmålingsforretning, som er en fysisk innmåling for å koordinatfeste grensene mellom eiendommene, og en formell registrering av ny eiendom i matrikkelen. Frist for utførelse av dette er inntil 16 uker etter at fradelingssøknad er godkjent. Når dette er gjort er du lykkelig eier av en ny tomt som du enten kan selge i markedet eller utvikle på egenhånd.
[1] https://www.ssb.no/bygningsmasse
