Lag smart rentebuffer med egen fastrente

Norges Bank har de siste ni månedene satt opp styringsrentene i tre omganger, til 0,75 prosent. Mest sannsynlig vil det komme en ny renteøkning 23 juni, enkelte økonomer spår en dobbel økning på 0,5 prosentpoeng.

Videre opp

Og de stopper nok ikke der. Da Norges Bank kom med pengepolitisk rapport, la den opp til at renten skal settes opp ytterligere to ganger i år og fire neste år. I tillegg til hevingen i juni er det ventet at årets rentehevinger vil skje på rentemøtene i september og desember.

Dermed kan boligrentene i enkelte banker snuse på 3-tallet allerede i år. Neste år kan den bli 4 prosent, men forskjellene bankene imellom kan nok øke noe når boligrentene endres såpass ofte.

Hva med å binde renta?

Veddemål mot banken

Å velge fastrente er egentlig å inngå et veddemål med banken din (mer presist: selgerne av fastrentekontrakten som banken har skaffet deg). Forblir renta lav, vinner banken/selger. Går den i været, vinner du, siden du har bundet på lavt nivå. Historisk sett har ikke rentebinding lønt seg, selv om tapspotensialet er mindre når rentene er lave, som nå.

For tiden har vi en nokså flat rentekurve. Det betyr at det koster omtrent like mye å binde på 5 og 10 år (ca 3,75 – 4 %).

Men dette endrer seg fort. Sjekk oppdaterte satser her:

Boliglån fastrente

Oppskriften

Men her får du oppskriften på hvordan du kan binde renta og få hele gevinsten – selv om renta forblir lav. Du lager rett og slett din egen fastrente, for eksempel 4 prosent.

Eksempel:

Oppskriften er som følger: Du beholder flytende rente på lånet, men øker terminbeløpet tilsvarende en rente på, for eksempel, 4 prosent. Dette kan banken hjelpe deg med å regne ut. Da kan du enten velge å la hele terminbeløpet gå inn på boliglånet, eller du kan la terminbeløpet på lånet være som det er nå, men la det overskytende gå inn på en separat sparekonto med best mulig rente.

Eksempel: Med et 25-årig annuitetslån på 3 mill., betaler man 12 700 kr per md. i terminbeløp. Øker renten til 4 %, må du betale 15 800 kr. Forskjellen på 3 100 per md. settes på en sparekonto. Når (eller hvis) renten etter hvert når 4 %, kan du bruke av sparekontoen for å betale lånet. På denne måten har du laget en fastrente for deg selv på 4 %, men det er du selv som beholder «overskuddet» om renten likevel holder seg lavere enn 4 % i årene fremover, ikke banken.

I praksis

Du kan fint ordne det praktiske med banken din. Den må nemlig trekke ditt vanlige terminbeløp pluss en avtalt sum til rentebufferkontoen din. Hvis den flytende renta om et par år overstiger 4 %, kan det gå et fast trekk motsatt vei –fra rentebufferen til lånet. Noen banker, som Sbanken, har skreddersydd et opplegg for å lage en slik rentebuffer

Sparer over 100 000

I vårt eksempel ville du om fem år hatt over 170 000 kroner på rentebufferen din, hvis renta forblir like lav som i dag. Med en ordinær fastrente, ville denne gevinsten gått til selger av fastrenten, nå har du pengene sjøl.

Det mest lønnsomme ville jo være at hele beløpet gikk til nedbetaling av gjeld. Da kan man bare trekke opp lånet igjen hvis renta overstiger 4 %. Dette er spesielt enkelt å ordne hvis du har et såkalt rammelån (fleksilån/boligkreditt): Da styrer du hele jobben via nettbanken. Men for mange virker det mye mer motiverende hvis ekstratrekket holdes utenom lånet til en egen sparekonto. Det du taper er renteforskjellen mellom innskuddsrenta og utlånsrenta. I gode banker er den kanskje på 0,5-1 prosentpoeng.

Lett tilgjengelig

Uansett skal du ikke sette disse pengene i aksjefond, Poenget er jo at de skal være lett tilgjengelig hvis renta stiger over «din» fastrente, slik at du kan bruke rentebufferen til å holde terminbeløpet stabilt.