Det siste året har boligmarkedet i Norge vært svært hett, med unntak av enkelte områder, som Rogaland. Boligene har blitt solgt etter første visningsrunde, mange kjøpere tar til og med kontakt med selgeren for å få til et salg før visningen. I noen tilfeller har det gått så fort at salgsoppgaven ikke er ferdig før salget er gjort. Det er risikabelt. Som selger bør du passe på at kjøperen har fått alle nødvendige opplysninger om boligen, slik at hun eller han ikke i etterkant kan klage på kjøpet på bakgrunn av mangelfulle opplysninger.
Hvis du selger boligen uten en slik salgsoppgave, har du økt risiko for å tape et eventuelt søksmål, siden kjøper vil kunne hevde at opplysninger ikke kom frem til kjøper før handelen var kommet i stand. En god salgsoppgave reduserer med andre ord konfliktnivået rundt en bolighandel,
Derfor er det i alles interesse at salgsoppgaven er klar i god tid før visning. Som kjøper bør man lese oppgaven med lys og lykte. Det er for slapt å raske den med seg under visning. Hvis du har lest den på forhånd, kan du komme forberedt på visning og stille viktige spørsmål til mekler eller eier. Dessverre opplever meklere jeg har snakket med altfor ofte at salgsoppgaven ikke er lastet ned av potensielle kjøpere på forhånd. De kommer fullstendig uforberedt på visning, og må på noen minutter gjøre seg opp en mening om sitt kanskje viktigste kjøp noensinne.
To formål
En salgsoppgave skal tjene to formål:
- Markedsføre boligen på best mulig måte
- Gi kjøperen nødvendig informasjon om boligen før kjøpet.
Dette er to formål som nok av og til kan stå litt mot hverandre. Og i kampen mellom disse, har punkt 1 en tendens til å vinne. Med andre ord blir det store bilder og svulmende ord, mens mulige feil og mangler ved boligen blir gjemt lenger bak i prospektet.
1 januar 2014 kom en ny bransjenorm for markedsføring av boligsalg. De viktigste punktene er:
- Du skal kunne laste prospektet direkte ned fra nettet. Du skal med andre ord slippe å legge inn personlige opplysninger eller eposten din for å få prospektet.
- Nøkkelinformasjonen om boligen skal stå tidlig i prospektet, ikke langt uti. Det skal blant annet inneholde totalpris, felleskostnader, bruttoareal, antall soverom og energimerke.
- Fritidsboliger skal også omfattes av den nye bransjenormen.
Eiendomsmeglingsloven angir hvilke opplysninger en salgsoppgave skal inneholde, blant annet:
- opplysninger om eierforhold
- tinglyste forpliktelser
- grunnarealer
- alder og byggemåte
- eventuell utleieadgang
- ferdigattest
- boligens ligningsverdi.
Hvis du kjøper en andelsleilighet, for eksempel i et borettslag eller aksjeleilighet, skal det også stå opplysninger om eventuell fellesgjeld. Det skal blant annet inneholde:
- lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld. Er det fast eller flytende rente? Når er bindingsperioden over?
- beregning av månedlige felleskostnader,
- kan de andre eierne holdes ansvarlig hvis en beboer misligholder betaling av felleskostnader ?
Er du sikret?
Du bør spesielt bite deg merke i om borettslaget har et sikringsfond bak seg eller ikke. Hvis ikke kan du risikere å sitte med regningen når andre beboere ikke gjør opp for seg.
Hvis en andelseier ikke betaler felleskostnadene, må boligen selges. Hvis ikke dere får dekket opp de ubetalte felleskostnadene, vil som regel sikringsfondet dekke differansen.
Dette var det en del beboere i Tromsø, Bergen og Oslo som bittert fikk erfare ved forrige finanskrise.
Hva med renta?
Har borettslaget bundet renta på fellesgjelden? Da bør du sjekke hva som skjer når bindingsperioden er over. Går den automatisk over til en flytende rente? Hva skjer med avdragene? Hvis dere har hatt avdragsfrie år, og denne perioden er over, må du passe på at du har god nok økonomi til å økningen i felleskostnadene som følge av at avdragene på felleslånet sparker inn.
I prospektet vil du også ofte finne en boligsalgsrapport eller takst. En boligsalgsrapport er vanligvis mye bedre og grundigere enn en takst. Du får blant annet flere opplysninger om oppussingsbehovene for boligen. Hvor lenge er det siden badet ble pusset opp, hva med vinduene? Når ble de skiftet? Slike opplysninger er viktige for å kunne beregne hvilke vedlikeholdskostnader du kan forvente i årene som kommer. Da kan du ta høyde for det når du avgjør hvor høyt lån dere kan bære de neste årene.
