Bør du kjøpe eller leie bolig nå?

For 15 år siden kunne du kjøpe en liten leilighet (35 kvm) på Tøyen i Oslo til 1 million kroner. Nå må du betale tre ganger så mye. Er det blitt for dyrt å eie? For mange leietakere er spørsmålet: Skal jeg fortsette å leie? Eller skal jeg hoppe ned fra gjerdet og kjøpe? Det er svært få land i verden med som kan matche Norge i andel boligeiere. Det er ikke så rart. Skattereglene favoriserer sterkt det å eie fremfor å leie:

• Rentefradrag på 22 %. Betaler du 10 000 i renteutgifter hver måned til banken, får du altså 2 200 kroner tilbake fra staten.
• Gevinstskatten er 0! Kravet er bare at du selv har eid og bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Eier du aksjer, fond eller har pengene i banken, er gevinstskatten 22-31 %.
• Ligningsverdien er langt lavere enn andre spareformer. Det betyr lavere formuesskatt
• Skatt på fordelen av å bo i egen bolig (boligskatten) ble fjernet i 2005

Leietakere får ingen skattestimuli. Du kan ikke føre opp leien som fradrag i selvangivelsen, med mindre det er snakk om en pendlerbolig. Er husleia 10 000 kroner i måneden, får du ikke en øre tilbake fra staten, til forskjell fra den som har boliglån.

Er bolig risikofritt?

Det kan være nyttig å kikke i bakspeilet for å se hvor du har vært. Men det hjelper ikke alltid for veien fremover. Dette gjelder både for bilkjøring og boligkjøp. Selv om boligprisene har steget over 4 prosent de siste 12 månedene, betyr ikke det at de vil stige like mye neste år.

Ingen fasit

• Skal jeg kjøpe nå eller leie enda noen år?

Det fins ingen fasitsvar på dette spørsmålet.  For det første henger svaret nøye sammen med forventet utvikling i boligprisene. Generelt er mitt råd at man ikke ser seg blind på ulike spådommer for boligprisene, men kjøpe når man har bestemt seg for å bo et sted i minst tre år.

For det andre må du selv vurdere alle kostnader ved de konkrete leie og eie-boligene som du ser på. Er du student, kan du for eksempel få tilgang til studentboliger som leies ut med betydelig rabatt.

Det er også fort gjort å glemme at du som boligeier må betale fellesutgifter og løpende vedlikehold. Det slipper du som leietaker. Men den delen av fellesutgiftene som eventuelt går til nedbetaling av fellesgjeld, skal du som boligeier ikke ta med i regnestykket. Det er sparing, ikke en kostnad.

Husk kostnadene!

Du må også ta med kjøps- og salgskostnadene ved å eie bolig. Du må for eksempel betale 2,5 prosent i dokumentavgift for å kjøpe en selveid bolig*. Når du senere skal selge, må du betale mekler, annonsering, takstmann etc. For en bolig til to millioner koster fort 100 000 kroner i rene transaksjonsutgifter (dokumentavgift, mekler, annonser etc.). Skal du leie, slipper du disse kostnadene. Som følge av dette er svaret på eie/leiespørsmålet også avhengig av hvor lenge du skal eie boligen. Jeg råder svært sjelden folk å kjøpe bolig med mindre de skal eie den i minst 3-5 år.

Husk egenkapitalen

Sist, men ikke minst må du få boliglån. Det er ikke like enkelt som før. Nå kreves det at du hoster opp 15 prosent egenkapital selv. Skal du kjøpe en leilighet til 3 millioner kroner, får du i utgangspunktet ikke lånt mer enn 2 550 000 kroner, resten må du ha spart opp selv. Eller ha foreldre som stiller sikkerhet. Du får heller ikke lånt mer enn fem ganger inntekten din.

*I et borettslag slipper du å betale dokumentavgift når du kjøper boligen. Det holder med et mindre gebyr til borettslaget.

Større fleksibilitet

Å leie leilighet, kan gi økt fleksibilitet. Planlegger du å studere utenlands neste år, er det bare å si opp leiekontrakten og dra. Eier du derimot egen bolig, må du ordne med utleie av denne, og passe på at alt er ok mens du er borte. Men fleksibiliteten er jo toveis. Finner utleier at hun skal selge leiligheten, renovere den etc, må du ut på ny boligjakt. Det er en grunn for utrykket ”herre i eget hus”…

Eksempel:

Jeg har lyst til å kjøpe en toroms (40 kvadratmeter) på Tøyen i Oslo. Den koster 3,2 millioner kroner. En tilsvarende leilighet ville nok kostet rundt 12 000 kr å leie.

• Fellesutgifter Selv om vi kjøper leiligheten, må vi betale vår del av fellesutgiftene (husleien) i sameiet på 2215 kr per mnd. Det inkluderer blant annet kommunale avgifter, bygningsforsikring, utvendig vedlikehold, og vaktmester.
• Renter: Den største månedlige kostnaden ved å eie bolig. Husk å ta hensyn til at vi får 22 % rentefradrag. For tida er flytende rente rundt 2,5 prosent. Den kan fort endre seg i perioden, men vi kan velge fastrente på rundt 3 %. Månedlig rentekostnad etter skatt blir rundt 6500 kr.
• Avdrag skal ikke tas med i regnestykke. Det er sparing, ikke en kostnad, men vi må selvsagt ha nok penger til å klare avdragene.
• Transaksjonskostnader: 2,5 % dokumentavgift ved kjøp + pantegebyrer mm. Salg: ca 2,5 prosent til megler + annonsering mm.
• Andre kostnader: Årlig vedlikehold på 10 000 kroner + forsikring. Dette er en relativt godt holdt bolig. Vedlikeholdet kan bli langt høyere ved kjøp av eldre leiligheter.

Oppsummert vil du betale i underkant av 10 000 kroner per måned for å eie denne boligen. Såframt alternativet er en husleie over 10 000 kroner, fremstår jo eiealternativet som mest gunstig. Men det koster deg 94 000 kr i kjøpskostnader. Når du selger, går det fort 50 000 kroner til megler, annonsering etc. Du må altså tjene inn totalt 144 000 kroner i spart husleie og prisoppgang, for at det skal være mest lønnsomt å eie. De siste årene har prisoppgangen vært så høy at regnestykket er gått i pluss og vel så det. Men du bør ikke automatisk forutsette videre prisvekst.

Konklusjonen min er derfor at du gjerne kan kjøpe for å eie hvis tidshorisonten er på minst tre, helst over 5 år.

PS: Lag husleie-CV

Skal du fortsatt leie bolig i noen år? For å få tak i de beste og billigste hyblene, må du belage deg på kø på visning og titalls studenter på listen. Hvordan skal du klare å skille deg ut? Løsningen kan være å legge igjen et lite ark med bilde hvor du kort presenterer deg:

• Hold deg til fakta som alder, studiested og så videre.
• Klar fordel hvis du kan føre opp referanser, både fra tidligere utleiere og arbeidsgivere.
• Betalingsevne: Jobber du ved siden av studiene, får du penger fra foreldrene dine, studielån?
• Reiser du ofte hjem i helgene? Kan du passe barna til utleier hvis det kniper, gjøre enkelt hagearbeid? Før det opp.