DRØMMEN: Ja, hyttedrømmen koster, men du kan tjene inn mye av kostnadene

Slik gjør du hyttekjøpet lønnsomt

En vanlig hytte koster fort 60 000 kr i året. Heldigvis er det enorm interesse for å leie din hytte i sommer. Du kan gjøre kjøpet lønnsomt med skatterabattert utleie.

Publisert

Hyttemeklere opplever rekordstor interesse for sjøhytter for tida. Hundretusenvis av nordmenn må droppe utenlandsferien i sommer. Mange vurderer hytteferie i stedet for. Tilbudet holder imidlertid ikke tritt med etterspørselen. 4 700 hytter ligger ute til salgs på ifølge Finn.no, men bare 1370 ligger ved sjøen.

 

Andre kostnader

Det er selvsagt hyggelig hvis hytta di blir med på en videre prisoppgang. Men du bør ikke basere kjøpet ditt på det. Hytta blir ofte værende i familien i titalls år, egenkapitalen er låst. Men det kan være lurt å vurdere om dere kommer til å bruke hytta så mye at det blir mest lønnsomt å eie – eller leie i årene fremover.

De fleste kostnader for en hytteeier er nemlig faste – uavhengige av bruken. Riktig nok kan det bli litt dyrere strøm og innvendig vedlikehold for en eier som bruker hytta svært mye, men de fleste kostnader – som festeavgift, eiendomsskatt, renter og forsikring – er de samme uavhengig av om du er på hytta ti eller seksti dager i året. Bruker du hytta lite, kan det derfor være lønnsomt å leie i stedet for.

 

Vil det lønne seg?

Det koster mer å ”drifte” en hytte enn mange er klare over. Dette er komponentene i min lønnsomhetsvurdering:

 

Pris: ”Vår” hytte er ca 75 kvm og koster to millioner kroner. Det er prisen for ”folkehyttedrømmen” i Norge, ifølge en tidligere undersøkelse fra Prognosesenteret.

 

Lån: Hytta er fullfinansiert gjennom utvidelse av boliglånet. Det er som regel billigere enn et eget hyttelån. Prisoppgangen i boligmarkedet de siste årene har gjort dette mulig.

 

Renter: Det er kun rentekostnaden etter skatt som er relevant i dette regnestykket. Avdrag holdes utenom. Det er jo sparing. Du må selvsagt ha likviditet til å betale avdragene, men det påvirker ikke beregning av lønnsomheten i prosjektet. Beste flytende rente er for tida under 1,5 prosent, men vi bruker ti års fastrente i regnestykket: 2.0 %.

 

Påkostninger: Vi har ikke lagt inn kostnader for å heve standarden på hytta. Vi forutsetter at det allerede er lagt inn vann og strøm.

 

Vedlikehold: Men løpende vedlikehold, som maling av vegger, rette opp takrenna etter snøsmeltingen, bytte ut terrassegulv etc er lagt inn. Spesielt fjellhytter er utsatt for mye slitasje av vær og vind. Vi har brukt ca 200 kr per kvadratmeter årlig.

 

Strøm: Selv om du bruker hytta lite, går det med noen tusenlapper til strøm og nettleie. En del av strømregningen er faste avgifter, og mange velger å ha en liten ”lunk” i hytta året gjennom for å hindre frostskader

 

Eiendomsskatt: Flere og flere hyttekommuner innfører eiendomsskatt. Den beregnes normalt ut fra en estimert markedsverdi for hytta

 

Veiavgift/brøyting/løyper: Ofte er hytteveien på privat grunn, og grunneier sørger for måking, bompenger etc. I tillegg skal turlaget ha betalt for å kjøre skiløyper.

 

Festeavgift: Har du kjøpt hytte på festet tomt, må du normalt betale en årlig avgift til grunneier. I vårt regnestykke har vi imidlertid forutsatt selveid hytte.

 

Øvrig: Tv, internett etc. Tips: Har du Google Chromecast og internett på hytta, er det ikke sikkert at du behøver et eget tv-abonnement.

Hytte til 2 mill, fullfinansiert via økt boliggjeld
Renter         31200
Påkostninger
Vedlikehold         15000
Strøm           5000
Forsikring           3000
Eiendomsskatt           2500
Veiavg/brøyting, festeavgift etc           3000
Tv, internett              500
        60200
Per døgn Døgnpris
10           6020
20           3010
30           2007
50           1204

Høy pris

”Vår” hytte vil koste drøyt 60 000 kroner årlig. Er det dyrt? Ja, bruker du den bare 10 dager i året, er jo egentlig døgnprisen 6 000 kroner! Du kan få en ganske flott hotellsuite for den prisen, selv i sommerferien. Men de fleste som kjøper ny hytte, bruker den langt mer. Hvis du bruker den noen uker i sommerferien, pluss vinter- og  påskeferien, samt noen langhelger nå og da, bikker du fort femti døgn. Da blir døgnprisen rundt 1 200 kroner. Fortsatt ikke billig, men for en familie skal det letes lenge for å finne et billigere alternativ, iallfall i ferieukene.

 

Lei den ut!

Den smarteste måten å få bedre lønnsomhet på hyttekjøpet er å leie den ut. Bare 6 prosent i en tidligere spørreundersøkelse fra Prognosesenteret sa at de planlegger å leie ut sin fremtidige hytte. Det er skuffende lavt. Skattereglene for hytteutleie er svært gunstige: De første 10 000 kronene er uansett skattefrie. Eier du flere hytter, gis et fribeløp for hver eiendom.

 

Lav beskatning

Har du høyere utleieinntekt, beskattes bare 85 % av det overskytende. Og skattesatsen er bare 22 %. Hvis vi leier ut vår hytte for 25 000 kroner brutto, forsvinner bare 2 800 kroner i skatt. Legg til litt utgifter til rengjøring, annonsering etc, og du har kanskje 20 000 netto. Dermed har du kuttet årskostnaden med en tredel! For å få en såpass høy leie på denne hytta, må den nok legges ut to-tre uker i sesongen. Men sommerferien i Norge er jo lang, og vinterferien er i ulike uker; du kan jo leie ut til folk i Buskerud eller Hordaland, men beholde den selv når det er vinterferie i Oslo.

Skattefritt salg

Også salg av hytter er gunstig skattemessig. En gevinst er skattefri såframt du har eid og brukt boligen som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Kravet til bruksperiode er altså lenger enn ved salg av helårsbolig (12 måneder), men du kan for eksempel fint leie den ut de siste tre årene før du selger den, såframt du eide og brukte den selv de fem foregående årene.

 

Det går også an å kombinere eie og leie, uten å gå på bekostning av skattefriheten. Du vil beholde din skattemessige bruksperiode selv om du leier den ut to-tre uker i året. Hvor går grensa? Den er ikke klart definert: I Lignings-abc står det bare: «Det er et vilkår at eieren benytter eiendommen i rimelig omfang over tid.» Du skal nok leie den ut i ganske mange uker før den blir definert som en utleiehytte.

 

Trekk fra vedlikehold

Det kan være tilfeller hvor det er mest gunstig å la hytta være en utleiehytte i noen år. Kjøper du en hytte som behøver omfattende vedlikehold, kan du leie den ut og trekke fra vedlikeholdskostnadene.  Du kan til og med trekke fra et underskudd. Men da kan den ikke samtidig brukes av deg som eier. Brukes hytta som en ren utleiehytte, kan du trekke fra en rekke kostnader:

* Vedlikehold

* Provisjon utleie

* Annonsering

* Hytteforsikring

* Strøm

* Eiendomskatt

* Festeavgift

* Reiseutgifter til hytta

* Møbelslitasje

* Veiavgift, bom etc

 

Det er viktig å skille mellom vedlikehold og påkostninger/standardhevning. Førstnevnte kostnad kan trekkes fra fortløpende for en utleiehytte. Påkostninger kan imidlertid ikke trekkes fra på samme måte, men legges til kjøpsprisen ved salg, slik at skattemessig gevinst minker.  Vedlikeholdsutgifter er definert som utgifter som er nødvendig for å bringe hytta i samme stand som før. Eksempler på påkostninger kan være å legge inn vann, bygge et anneks, eller lage terrasse.