HUS I SKOGEN? Eller leilighet på Løkka? Uansett kreves det egenkapital for å kjøpe det

Slik får du råd til egen bolig

For noen år siden kunne selv studenter fullfinansiere boligkjøpet sitt. Nå stilles helt andre krav, men her er rådene for å klare det

Publisert

  1. For det første krever bankene – etter krav fra Finanstilsynet – at du må spa opp minst 15 prosent av egenkapitalen selv
  2. For det annet krever den samme boliglånsforskriften at du ikke har mer lån enn maks fem ganger din brutto inntekt.
  3. For det tredje har boligprisene steget markant de siste ti årene

Eksempel:

I 2008 kostet en typisk toroms (45 kvm) i Oslo rundt 1,5 millioner kroner. Mange fikk lånt 100 prosent av kjøpesummen i banken. Nå koster samme leilighet godt over 3 millioner. Og minst 450 000 kroner av kjøpesummen må du selv hoste opp.

Å ha som mål å spare opp 450 000 kroner de neste årene, er ingen umulighet. Men regnestykket forutsetter at leiligheten faktisk koster 3 millioner kroner om noen år. Det gjør den nok ikke. Hvis boligprisene skulle stige like mye de neste fire årene, som de fire forutgående, må du spare opp 540 000 kroner til boligkjøpet. Boligtoget går, du blir stående på perrongen. Her er likevel noen gode råd som kan skaffe deg boligdrømmen litt raskere:

  1. Jobb mer, tjen mer

Norske bedrifter har behov for folk som kan jobbe deltid, helg eller ta ekstravakter. Hvis du er ung og uten familie, kan du fint ta noen helgevakter på en bensinstasjon eller gå med avisa før jobb. Husk at det er de første tusenlappene som skal dekke mat, klær og andre nødvendige utgifter. Lever du litt nøkternt, klarer du deg med 10-11 00 kroner måneden til slike utgifter + evt husleie. Det som du tjener over det, kan gå rett på sparekonto. Sjekk ditt budsjett her:

https://www.oslomet.no/om/sifo/referansebudsjettet

  1. Bo hjemme:

Å bo hjemme er en fin måte for foreldre å bidra til boligsparingen. Hvis du er redd for at barna ikke sparer disse pengene, men bruker dem, kan det være en ide at det betales en husleie for å bo hjemme, som senere betales tilbake til dem selv. Tvungen sparing, om du vil. Man oppretter en bankkonto som barna betaler inn husleien på, men som de ikke får overtatt før de skal kjøpe bolig.

  1. Bruk BSU

Boligsparing for ungdom (BSU) er den smarteste risikofrie spareformen vi har. Det er bankenes kinderegg: 1. Markedets høyeste innskuddsrente. 2. Fett skattefradrag. 20 % av det du sparer opptil 27 500 årlig, kan trekkes fra på skatten. 3 Du sparer opp egenkapital og viser banken at du er en kunde å stole på.

PS: Vær obs på at du ikke får benyttet BSU-fradraget i år med lav inntekt. Hvis du tjener under frikortgrensa på 60 000 (2021), har du jo ingen skatt og følgelig går BSU-fradraget til spille. Hvis du tjener lite, kan du vurdere å sette pengene på en høyrentekonto og overføre dem til BSU i år med høyere inntekt. Men poenget med lav inntekt har fått mindre betydning etter at regjeringen innførte ny regel om at man ikke får mer BSU-fradrag når man har kjøpt egen bolig.

  1. Spar smart

Hvis du eller barna har brukt opp BSU-kvoten i år og fortsatt har sparepenger å sette av, bør du finne en konto med best mulig rente. Mange banker har for eksempel en egen boligkonto for barn mellom 0 og 18 år med en meget god rente. Ulempen er at pengene blir bundet til boligformål, på samme måte som BSU-pengene. Du kan heller ikke spare mer enn 27 500 kroner hvert år. Merk imidlertid at enkelte banker, som Nordea og OBOS Banken tillater høyere innskudd.

Skal du spare i andre banker, eller på andre konti, må du finne sparekontoen med høyest mulig rente. Er renteforskjellen bare 1 prosentpoeng, sier du? Flytt pengene! Hvis du setter av 27 500 kroner i året, og renteforskjellen er like stor i 10 år, tjener du over 14 000 ekstra rentekroner! Sjekk også bankenes tilbud på BSU 2.0, Boligsparekonto og lignende. De krever at pengene brukes til boligformål, men gir samme gode rente, uten skattefradrag.

  1. Spar tidlig

Jo tidligere du starter sparingen, jo bedre. Da får du hjelp av rentesrente-effekten, det vil si at du sparepengene øker ikke bare med renter, men også med renter på rentene…I tillegg er det disiplinerende. Hvis du lærer barna å spare i tidlig alder, er det høy sannsynlighet for at de fortsetter med det også når de selv begynner å tjene penger.

  1. Kjøp sammen

Innenfor boligens fire vegger det kjøkkenet og badet du betaler mest for. Ett ekstra soverom koster ikke like mye som de ekstra kvadratmeterne skulle tilsi. Sagt på en annen måte: Venner som kjøper sammen får mer bolig for pengene. For mange kan det bli løsningen for i det hele tatt å komme seg inn på boligmarkedet. For andre kan det bety at de får råd til en mer sentral treroms i stedet for en toroms litt utenfor byen . Men sørg for å lage en god sameieavtale som regulerer hvordan dere skal fordele bokostnadene og – ikke minst – hva som skjer hvis en av dere vil selge seg ut.

  1. Spar studielånet

Selv om du bor hjemme, bor rimelig, jobber mye eller på andre måter sparer penger mens du studerer, bør du ta opp fullt studielån. Lånet er rentefritt i studietida og stipendet er ditt til odel og eie. Så kan du bruke lånet som egenkapital til din første bolig. Banken spør ikke hvor pengene kommer fra, du må riktig nok ha betalingsevne til å betjene både studie- og boliglån, men 300 000 – 400 000 kroner i ubrukt studielån kan sikre det meste av egenkapitalen.

  1. Ut av sentrum

“Alle” vil helst begynne boligkarrieren  i en sentral, strøken, romslig toroms med balkong. Men de færreste har råd til det. Så med mindre du har foreldre som kan gi deg nødvendig økonomisk førstehjelp, har du to valg: 1. Spar nok egenkapital til at du kan kjøpe den romslige, strøkne, sentral toroms leiligheten. Med balkong. Men da må du spare så mye, så fort, at du holder tritt med boligprisveksten. For når prisene øker, øker også beløpet som du må hoste opp for å klare kravet om 15 prosent egenkapital. 2. Kill your darlings. Kutter du på kravene til romslighet, standard og balkong, blir inngangsbilletten til boligmarkedet billigere. Men velger du en mindre sentral leilighet, kan du kanskje bli boligeier noen år før du hadde planlagt. Og det kan være smart. Årsaken er at du da får del i verdistigningen i boligmarkedet, slik at du lettere kan ta steg to: En mer romslig, mer sentral, mer strøken leilighet med balkong.

Eksempel:

Frode Frogner og Ståle Stovner er kompiser som begge vil spare penger til sin første bolig.

Frodes krav er en liten leilighet på Frogner. Pris nå: 3,9 millioner

Roar satser på en tilsvarende leilighet på Stovner. Pris nå: 2,5 millioner

For å nå målet om 15 prosent egenkapital, må Frode spare opp 585 000 kroner, mens Roar kan nøye seg med 375 000 kroner.

Begge kan legge av 10 000 kroner hver måned til egen boligsparing. I utgangspunktet skulle man da tro at det ville ta Frode knapt 5 år å nå boligdrømmen. Da har han spart 15 % egenkapital. Men hvis boligprisene stiger med 4 % årlig, må han spare enda 1,5 år før han kan kjøpe sin første bolig. Roar kan gjøre det allerede etter 3,5 år. Hans inngangsbillett er rimeligere. Da får han to fordeler: For det første synker boutgiftene hans. Mens Frode fortsatt må leie til en dyr penge, nyter Roar godt av lav rente og rentefradrag. Men det viktigste er at han får ta del i verdistigningen i boligmarkedet, mens Frode fortsatt står utenfor i enda 3 år og ser at markedet (antakelig) blir stadig dyrere.

Et annet poeng er at mange unge, nyutdanna sliter mer med kravet om maks fem ganger inntekt i lån enn egenkapitalkravet. Selv om Frode skulle ha 585 000 kr i EK, må han tjene mer enn 660 000 kr årlig for å få lån innenfor forskriften. Roar kan derimot få lån til leiligheten på Stovner med «bare» 425 000 kr i inntekt (forutsatt ingen andre lån og 375 000 i EK)

  1. Søk Startlån

Du kan bruke Husbankens Startlån for å fylle hele eller deler av kravet om 15 prosent egenkapital. Ja, det høres unektelig litt rart ut at et lån kan brukes som egenkapital. Nåløyet for å få dette lånet er blitt mye trangere de siste årene, og skal i utgangspunkt hjelpe dem som har store langvarige problemer med å komme seg inn på boligmarkedet. Men det kan også benyttes hvis du har opplevd samlivsbrudd og strever med å etablere deg på nytt eller beholde boligen. Søknaden sendes ikke Husbanken, men din egen kommune. Lånet kan brukes som toppfinansiering, ved at banken får førsteprioritet og kommunen tar resten. Den store fordelen er at lånet i snitt har en langt lavere rentesats enn ordinær boligrente. Den ligger gjerne ett prosentpoeng lavere og beregnes ut fra renta på statsobligasjoner.

10 Fraviker regelen:

15 prosentregelen er ikke absolutt. Mange banker gir unntak fra regelen og lar deg låne mer enn 85 prosent av kjøpesummen. Men glem trynefaktoren. Det er lønna som teller. Eller rettere sagt: utsiktene til en lønnsvekst som er større enn normalen. Banken kan nemlig foreta en såkalt særskilt forsvarlighetsvurdering. Bankene har mulighet til å fravike reglene i 10 prosent av lånevolumet per kvartal (8 % i Oslo).

11. Kom forberedt:

De fleste som skal kjøpe bolig, går først til banken for å sjekke hvor mye de kan låne. I dag kan du enkelt sende lånesøknad via nettet. Men ikke nøy deg med bare èn bank. Bruk gjerne en såkalt anbudstjeneste, som tjenestetorget.no eller penger.no. Men i tillegg kan det være en fordel å møte opp personlig i banken for et rådgivningsmøte. Tenkt på det som et jobbintervju. Møt forberedt.

  • Sett gjerne opp et budsjett for å vise banken hvor mye du kan sette av til renter og avdrag hver måned. Det beste er selvsagt hvis du har levd etter dette budsjettet noen måneder allerede, så viser at du at du ikke bare har det i kjeften.
  • Banken sitter ikke med fasiten. Bare du vet hva som er normal lønnsvekst i bransjen du jobber. Det påvirker om, og hvor mye, du får låne. Er du nettopp ferdig med studiene, men skal inn i en relativt trygg stilling med god lønnsvekst, kan det få banken til å fravike kravet om 15 prosent egenkapital. Men dette finner ikke banken ut av seg selv, du må overbevise dem.
  • Tegn personforsikring. Sjekk om du kan tegne personforsikring via jobben eller fagforbundet. Slike kollektive ordninger er billigst. Hvis ikke, bør du tegne den privat. Snakk med banken om denne forsikringen, det viser at du tar grep om egen betalingsevne, og banken reduserer sin egen risiko hvis den låner penger til folk med en personforsikring. For hvis du blir ufør og går ned i lønn, vil forsikringen dekke opp en del av forskjellen og gjør det mulig for deg å beholde boligen.