I Norge er det nærmest opplest og vedtatt at det er umulig å tape penger i boligmarkedet. For å si det med Mark Twains ord:
«Buy land. They´re not making it anymore»
Det henger selvsagt sammen med at boligmarkedet har gått nesten ubrutt oppover siden 1993.
Men siden de fleste av oss skal være i boligmarkedet i flere tiår, er det verdt å ta de lange brillene på. Det har iallfall Norges Bank gjort! De laget i 2018 prisstatistikk for det norske boligmarkedet de siste 150 årene!
I de 153 årene som har gått siden 1865 har gjennomsnittlig kvadratmeterpris på bolig falt i 39 år og steget i 114 år. Siste periode boligprisene falt i nominelle termer, var fra 1987 til 1993.
90 år før break even!
Mot slutten av 1800-tallet var det for eksempel kraftig vekst i eiendomsprisene i Norge. I 1899 var det imidlertid slutt. Da kom Kristianiakrakket, som knakk boligmarkedet i flere tiår fremover. Kjøpte du bolig i Norge i 1899, gikk det 90 år før de reelle prisene igjen var like høye! En 25-årig førstegangskjøper i Kristiania måtte med andre ord bikke 115 år før hun fikk igjen pengene sine! Fra 1914 til 1921 halverte verdien av den norske gjennomsnittsboligen seg.
Ikke sammenlignbart?
Norsk økonomi i 2020 er jo vidt forskjellig fra 1921, for å si det veeeeldig forsiktig. Men i nyere tid skal vi altså ikke lenger enn 30 år tilbake i tid før bunnen falt fullstendig ut av boligmarkedet. I løpet av fem år falt realprisen på bolig i Norge med 42,6 prosent. Det gikk 12 år før prisene igjen var på samme nivå som i 1987. Det skal mye til for at dette skal gjenta seg. Kombinasjonen av svært høye renter, låst valutakurs, og nedgangskonjunktur var blant årsakene til krakket. Nå har vi rekordlave renter og en mye sterkere finansiell stat, i tillegg til reguleringer som boliglånsforskriften.
Trått i Rogaland
Men selv om et eventuelt boligprisfall vil være mykere i dag, betyr ikke det at boligmarkedet er fritatt for all risiko! Husk også at det norske boligmarkedet ikke er ett marked, men hundretalls. Prisene i èn kommune kan ha stått stille i flere år, mens en annen kommune i samme fylke kan ha opplevd fin vekst. Og spør du en boligeier i Rogaland om boligmarkedet er risikofritt, vil hun nok fnyse:
3-5 år
Du bør uansett ikke kjøpe egen bolig om du har mindre enn 3-5 års tidsperspektiv. Årsaken er relativt høye kjøps- og salgskostnader som kan spise opp hele besparelsen i husleia. Du kan selvsagt satse på at prisene vil stige like mye de neste årene som tidligere, men da tar du en betydelig risiko og kan i verste fall slite med et usikret restlån hvis du må selge før du hadde planlagt
