Lønnsomt å kjøpe for utleie

Boligprisene steg hele 1,9 prosent i mai. Dette er den sterkeste oppgangen i en mai måned i boligprisstatistikkens historie. Optimismen er tilbake. Samtidig er rentekostnadene halvert etter kutt i boligrentene på 1-1,25 prosentpoeng. Fastrentene har også falt. Det er mulig å binde renta i til år under 2,0 %. Femårsrenta ligger på 1,60-1,80 %. Fallende renter og stigende leiepriser gjør at regnestykket for utleie er svært gunstig.

VIL KJØPE NR 2: DN skrev på fredag om at flere ønsker å kjøpe utleiebolig. Regnestykket er gunstig på tross av høy pris

Strengere krav

Men det betyr ikke at det er «lett» å kjøpe utleiebolig. I boliglånsforskriften kom det for noen år siden særregler for boligmarkedet i hovedstaden. Du som skal kjøpe sekundærbolig (bolig nummer to eller mer) i Oslo, må legge 40 prosent egenkapital på bordet. Tidligere var kravet bare 15 prosent. Kjøper du en leilighet til 3 millioner kroner, behøver du med andre ord 1,2 millioner kroner i egenkapital. Før holdt det med ”bare” 450 000.

Ledig sikkerhet?

Banken kan gjerne låne deg hele summen på 3 millioner, men det fordrer at du har 1,2 millioner ledig som sikkerhet, for eksempel i egen bolig. Uansett kan ikke din totalgjeld ikke utgjøre mer enn fem ganger inntekten, men her kan bankene variere litt i praksis hvordan de ser på husleieinntektene. Som jeg vil vise, kan slike kjøp finansiere seg selv med god margin. Det er vel verdt å sjekke finansieringen i flere banker ved utleie.

Tidligere var det mange som kjøpte sekundærbolig for å senke formuesskatten. Men den store rabatten er borte. Nå verdsettes boligen i skattemeldingen til 90 % av markedsverdien. Faktisk har aksjer og aksjefond en bedre skatterabatt, med 80 % av markedsverdi

Sett opp alle kostnader

Såframt banken likevel sier ja til finansieringen, kan utleie være et godt alternativ til andre spareformer. Vi har regnet på flere alternativer, men la oss bli helt konkrete: En toroms (35 kvadratmeter) i Iladalen, sentralt i Oslo.

https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=180134982

Den koster 3,3 millioner kroner. Vi regner med at det går relativt greit å leie den ut for 12 000 kroner per måned. Da ligger vi i det nedre sjiktet i bydelen, ifølge annonser på Finn. Vi setter opp regnestykket for de neste fem årene, og legger til alle kostnader:

• Fellesutgifter: kommunale avgifter, bygningsforsikring, kabel-tv etc. Er det fellesgjeld i boligen? For å beregne lønnsomheten ved kjøpet, bør du trekke avdragene på fellesgjelden fra fellesutgiftene. Husk at andelsleilighet passer dårlig for langsiktig utleie.
• Renter: Husk å ta hensyn til at vi har 22 % rentefradrag. Dette fradraget gikk ned fra 25 % i 2015. I beregningen har vi lagt inn femårs fastrente på 1,80 %.
• Avdrag skal ikke tas med i regnestykke. Det er sparing.
• Transaksjonskostnader: 2,5 % dokumentavgift ved kjøp + pantegebyrer mm.
• Andre kostnader: Årlig vedlikehold på 10 000 kroner + forsikring. Vedlikehold kan bli langt høyere ved kjøp av eldre leiligheter, men da vil som regel prisen være noe lavere. «Vår» leilighet er relativt nyoppusset.
• Alle kostnader, med unntak av rentene, justeres i takt med konsumprisindeksen

Akkumulert vil du tjene over 243 000 på denne utleieboligen de neste fem årene, etter skatt. Du betaler imidlertid 84 000 kroner i kjøpskostnader (primært dokumentavgift), og skal du selge den etter fem år med null verdistigning, har transaksjonskostnadene kuttet overskuddet til 77 000 kroner.

Renta øker

Det er altså mulig å binde renta i fem år fremover for 1,80 prosent. Men de fleste som leier ut bolig, lar renta flyte. Hva skjer med regnestykket om vi setter inn en rente på 3 prosent? Ikke særlig sannsynlig, sier du? Kanskje ikke, men man bør ta høyde for en slik renteoppgang, særlig om man skal beregne lønnsomheten i et prosjekt som utleiebolig. Og husk at den flytende rente var nær 3 prosent for kun få måneder siden!

Her er regnestykket med 3 prosent rente:

Med renteoppgang til 3 prosent, barberes overskuddet til 102 000 kr. Selger man etter fem år, får man et tap på 63 700 kroner etter salgskostnader.

Dobbelt negativ dipp

Det som er ekstra ille med en renteoppgang, er at den kan følges av en nedtur i boligmarkedet. Din utleiebolig blir mindre verdt. Du blir altså dobbelt straffet: Lavere overskudd og lavere verdistigning enn forventet, i verste fall tap på salget.

Husk dette:

Vedlikehold: Vi har vært forholdsvis snille med estimatet for vedlikehold, bare 10 000 kroner årlig. Oppdager man fukt på badet eller utett balkong, blir kostnadene mye verre. Vær nøye på visning. Kjøper du en bolig med mangler, kan fort flere års leieinntekt bli nullet ut av utbedringskostnader

Turnover: Hyppige skifte av leietakere kan gi både leiefrie perioder og slitasje på boligen. Ikke tyn mest mulig ut av husleien. Legg deg på et sympatisk nivå, så holder du leietaker i mye lenger tid. Det kan svare seg.

Slik blir utleien skattefri

En annen mulighet for å bedre lønnsomheten, er å få leien til å bli skattefri. Her er de viktigste vilkårene

– Du kan motta inntil 10 000 kr skattefritt, selv om hele boligen leies ut sporadisk.

– Mindre enn 50 % av utleieverdien av boligen må være leid ut.

– Kan ikke være mer enn én familieleilighet i boligen i tillegg til den du selv bebor.

HALVE HUSET: Leier du ut 1-4 hybler i huset ditt, er leieinntektene skattefrie selv om utleien varer hele året. Det samme gjelder hvis du leier ut ett eller flere rom i leiligheten din. Men kravet er at de samlede leieinntektene ikke må overstige (den anslåtte) leieinntekten av delen du selv bebor. En vanlig misforståelse er at du kan leie ut halvparten av boarealet i huset ditt. Det er feil. Det er utleieverdien, ikke arealet, som er avgjørende.

OBS du kan ikke leie ut mer enn maks fire hybler i eget hus. Du kan heller ikke ha mer enn fire utleieleiligheter. Leier du ut nr 5, blir det næringsinntekt, med hardere beskatning.

EKSEMPEL 1

Du eier et lite hus med tre hybler á 20 kvm i kjelleren som leies ut for 2500 kroner hver. Du bor selv i etasjen over, leieverdien av den delen er anslått til 9000 kroner Siden din del av boligen har an høyere utleieverdi enn de tre hyblene, er leieinntektene skattefrie uavhengig av om hyblenes samlede areal.

EKSEMPEL 2

Du har kjøpt deg treromsleilighet i byen, og leier ut det minste soverommet til en kompis. Husleien er skattefri, selv om dere deler de andre rommene (kjøkken, bad, stue). Hadde du bodd i det minste og latt kompisen din leie det store soverommet, ville husleien sannsynligvis blitt skattepliktig.

EKSEMPEL 2A

Dine foreldre eier leiligheten. Det minste rommet leies ut til en kompis. Skattefritt? Ja, hvis du betaler løpende utgifter selv, som strøm, fellesutgifter, løpende vedlikehold, og mottar leieinntektene selv. Bor du gratis – fordelsbeskattes du OG foreldrene må betale skatt på utleie !

FRITIDSEIENDOM: Leide du ut hytta i fjor? De første 10 000 kronene er skattefrie. Har du tjent enda mer, kan du trekke fra 15 prosent for møbelslitasje og føre resten opp i post 2.8.2. Overskuddet beskattes med 22 prosent. Leier du ut hytta hele året, skal den regnskapslignes. Det betyr at hele inntekten er skattepliktig, men du kan trekke fra utgifter som møbelslitasje, annonsering, offentlige avgifter etc.

Tips: Dersom fritidsboligen anses som en ren utleiehytte er det skatteplikt fra første krone. Så det kan være smart å bruke hytta noe selv i løpet av året.

TOMANNSBOLIG: Definert som 2 familieleiligheter. Du kan leie ut den ene skattefritt, såframt utleieverdien er lavere enn den du selv bebor. Før 2012 kunne du leie ut både den ene familieleiligheten OG hybel i leiligheten du selv bor i.