Kun 6,6 % av oss har bundet renta på boliglånet vårt (SSB «Renter i banker og kredittforetak», 1 kvartal 2022).
Det er en liten oppgang fra forrige kvartal, men langt lavere enn snittet de siste årene. Bare 1,5 % hadde bundet rente over 5 år. Det er kanskje ikke så rart. 30 års rentenedgang har ikke vært en god reklame for rentebinding, for å si det mildt, selv om en del i perioder har tjent penger på å binde på «riktig» tidspunkt.
Sårbare låntakere
Samtidig er mange nordmenn sårbare for rentehopp:
- Tall fra Finanstilsynet viser at 45 prosent av innvilget lånebeløp i 2020 ble tatt opp av låntakere med gjeldsgrad over 400 prosent, mens 27 prosent ble gitt til låntakere med gjeldsgrad over 450 prosent.
- Ifølge SIFO, som har undersøkt nordmenns økonomi under og etter koronapandemien, har 7,5 prosent av norske husholdninger økonomiske problemer og 17,5 % er utsatt, dvs at de klarer seg økonomisk, men mangler buffer eller sparepenger. Totalt vil det si over 600 000 norske husholdninger!
- I den siste pengepolitiske rapporten, skriver Norges Bank at: «Rentebelastningen, som er renteutgifter som andel av inntekt, anslås om lag å doble seg fra første kvartal i år og frem til 2025. Det skyldes økte utlånsrenter og et høyt gjeldsnivå i husholdningene.»
- 300 000 låntakere makter ikke en rente høyere enn 4 %, ifølge en spørreundersøkelse fra YouGov og Danske Bank i sommer. De sier at de vil måtte selge boligen sin eller andre eiendeler av større verdi, som en bil, hvis renta øker til 4 %
Med et par klyper salt
Undersøkelser som den sistnevnte bør uansett tas med en klype salt – eller flere. Man tåler mer enn man tror. Banken må tross alt stressteste kundens økonomi med en rente som er 5 prosentpoeng høyere enn da de tok opp lånet. Var boligrenta 2 % da du tok opp lånet, skal du altså tåle 7%. Ifølge banken, vel og merke. De bruker et budsjett som nok er langt strammere enn det de fleste kunder faktisk lever etter. I tillegg har jo prisene økt en god del etter at lånene ble tatt opp.
Likevel. Hvis det virkelig er slik at du klarer en rente på 4, men ikke over 5 %, bør du virkelig vurdere rentebinding. Det er fortsatt mulig å få en fastrente på under 5 %. Da vet du nøyaktig hva du skal betalte de neste årene. Nei, det vil nok ikke være mer lønnsomt enn å la renta flyte, men det tar ned stressnivået noen gode hakk.
Få binder
Så, hvorfor velger ikke flere fastrenter? Jeg tror det skyldes en del misforståelser og myter. Jeg skal her prøve å avlive noen og korrigere andre:
«Du vedder jo mot banken din. Da taper du»
De fleste banker låner ikke ut «egne» penger til fastrentelån. De har rollen som en mellommann. De kjøper inn avtaler (såkalte renteswaper) og låner penger videre til deg, med et lite påslag.
«Bankene tjener jo mye mer på at jeg binder renta»:
Dette påslaget, eller avansen, har de siste årene ligget lavere enn rentemarginen for flytende renter. Det betyr også at det er irrelevant for bankene om rentemarkedet går opp eller ned etter at du har bundet. De lever av marginen, som er fast, ikke rentesatsen. Hvorfor enkelte banker priser fastrentene så lavt, er litt merkelig.
- Noe kan skyldes at det er et forholdsvis marginalt produkt.
- Andre banker, spesielt Storebrand og Danske Bank, har sett at de kan ta andeler ved å tilby gode fastrenter.
- Sist, men ikke minst har det definitivt en positiv sideeffekt av å binde lånet til en kunde. Det gjør at hen sannsynligvis ikke flytter kundeforholdet videre til andre banker, det vil si både bankkonti, men også forsikringer, fond, billån, kort og pensjonskonto. Og iallfall ikke lånet.
Den beste lakmustesten på om banken tjener mer på faste enn flytende lån, er følgende: Når anbefalte banken sist at du bandt renta? Dersom bankene konsekvent tjente mer på at du valgte fastrente, så hadde de pushet fastrente, ikke flytende rente.
«Du vil alltid tape penger på å binde renta»:
Si det til visesentralbanksjef Øystein Børsum som ifølge Finansavisen bandt boligrenta si i fem år sommeren 2020 (han jobbet da i Swedbank). Da lå fastrentene godt under 2 %. De fleste som har bundet rentene de siste to årene, kan nå gå ut av avtalen med gevinst – om de ønsker det. Børsums urealiserte gevinst er trolig på flere hundre tusen kroner.
Men rett skal være rett: Nær tretti år med fallende renter har ikke akkurat vært god reklame for rentebinding… Men «the times they are a changing», for å bringe litt Dylan inn i rentene. Først og fremst er risikoen for å tape mye penger på rentebinding langt mindre når renta er så lav som den har vært de siste tre årene. Den flytende boligrenta kan jo ikke synke under null. Banken skal ha sin rentemargin og markedsrentene er høyere enn styringsrentene. Det viser også erfaringene fra Sverige.
Dessuten har behovet for langsiktig, trygg plassering av kapital fra blant annet tyske pensjonskasser, oljefond etc økt etterspørselen etter fastrenter. Spareoverskuddet har økt markant. For å gjøre en lang historie kort: «Forsikringspremien», eller terminpremien som det teknisk kalles, som en norsk boliglånskunde betaler har for å binde renta, har falt de siste årene som følge av disse bevegelsene. Det har ikke vært uvanlig med en negativ terminpremie på grunn av den store etterspørselen fra nevnte tyske pensjonskasser etc. At man får betalt for å binde renta! Finanskrisen rokket med en del finansielle «sannheter», inkludert den om positiv terminpremie.
«Du vil ikke kunne bryte avtalen»:
Klart du kan. Har du for eksempel arvet penger eller vil foreta ekstra nedbetalinger på boliglånet, kan du forholdsvis enkelt bryte avtalen. Selv om du har bundet renta i ti år, kan du bryte avtalen når som helst. Men hvis rentene i mellomtida har falt, vil banken kreve kompensasjon. Det kalles overkurs. Du kan trekke fra dette tapet på skatten.
Eksempel: Du bandt lån på en mill. kr i fem år til 3 prosent. To år etterpå vil du ut av avtalen, men nå har rentene for nye fastrentelån sunket til 2,5 prosent (renta for et lån med 3 år gjenværende løpetid): Skal banken ta tilbake lånet ditt og låne pengene videre til en ny kunde, vil den få 0,5 prosentpoeng dårligere betalt av den nye kunden. Derfor forlanger banken at du dekker tapet, som her blir rundt 14 000 kroner (10 600 etter skatt).
Men: Er renta høyere enn da du bandt, kan du kreve penger av banken. Det kalles underkurs. Det glemmes ofte i diskusjonen om fastrenter. De fleste som bandt renta mellom mars –september 2016, har for eksempel en latent underkurs. Samme med dem som har bundet renta de siste to årene.
OBS! Noen banker utbetaler ikke underkurs før etter en «karantenetid», med mindre det er snakk om samlivsbrudd eller dødsfall. For Danske Bank og Storebrand gjelder en karantenetid på henholdsvis 24 eller 48 mnd. for lån med bindingstid på 5 eller 10 år. DNB utbetaler bare underkurs dersom det er mer enn 12 måneder siden fastrenteavtalen er inngått. Nordea har ingen slike klausuler. Verdt å sjekke før du bytter bank.
«Jeg er stuck med boligen jeg eier i dag»:
Mange tror at de må bryte fastrenteavtalen hvis de kjøper ny bolig eller av andre grunnet vil flytte lånet. Det er feil. Har du kjøpt ny bolig kan banken la deg beholde lånet som det er, mens de bytter ut den gamle boligen som sikkerhet og erstatter den med den nye. Det eneste kravet er at du ikke kjøper en bolig med langt lavere verdi. Pantesikkerheten må være den samme.
