Alle bør gjennomføre de fire første punktene. De neste punktene er det slett ikke sikkert at du bør ta, men det avhenger av din privatøkonomi totalt sett. Grovt fortalt vil punktene 5-8 gjøre det lettere å leve økonomisk i dag, men selve lånet blir totalt sett dyrere.
Forutsetning: Du har et ordinært boliglån på to millioner kroner innenfor 80 prosent av takst. Lånet nedbetales månedlig over 20 år som serielån. Slik gjør du:
- Ny verdivudering: Er det minst ett år siden du kjøpte boligen? Skaff deg ny verdivurdering. Boligprisene har økt markant de siste årene, noe som gjør at verdien bak boliglånet ditt har økt. Banken har dermed mer sikkerhet for de lånte pengene, noe som bør gi utsalg i lavere rente.. De fleste boligmeklere gjør en slik verdivurdering gratis for deg på grunn av den harde konkurransen. Det vipper kanskje lånet ditt fra 85 % til 75 % av boligens verdi? Da vil du sannsynligvis få en lavere rente totalt sett, eventuelt at banken sletter topplånet og legger hele lånet inn i ett lån.
- Ikke trappetrinnlån: Selv om boligverdien ikke har økt, bør du ikke ta til takke med en høy rente for et 85 %-lån. Noen banker har en høyere rente for den delen av lånet som ligger mellom 75 % og 85 % av boligens verdi. Det kalles gjerne trappetrinnlån. Men slett ikke alle banker har denne praksisen. Kvalifiserer du for såkalt førstehjemslån, kan du få bankens beste rente selv om du har lånt nesten til pipa. Send lånet ut på anbud og sjekk hvilke banker som strekker seg lengst rentemessig selv om du har høy belåning. Husk å opplyse om du er medlem i en fagforening eller interesseorganisasjon. Flere foreninger har medlemsavtaler med banker som gir lavere rente.
- Prut! Hvorfor nøye seg med 3 prosent rente hvis du kan låne penger til under 2,5 %? Mange banker har satt opp rentene det siste året, men det er ikke nødvendigvis gjort for alle kunder. Noen har prioritert enkelte programkunder, men andre har prioritert de yngste kundene. Sjekk for eksempel på finansportalen.no hvordan ditt lån ligger an i forhold til landets beste banker. Senker du renta med 0,5 prosentpoeng for et lån på 2 millioner kroner, sparer du jo 10 000 rentekroner før skatt. Hvert år!
- Få kvantumsrabatt: Av og til betaler du faktisk mindre for mer penger! Stadig flere banker har kvantumsrabatt for lån. Renta for lån over to millioner kroner er lavere enn renta for lån under. Og det viktigste er at du ofte beholder denne rentefordelen selv om du nedbetaler lånet ditt under den magiske grensen. Du er ikke garantert å beholde renterabatten til lånet står i null, men foreløpig er det få banker som lar det gå automatikk i å øke renten for kunder med fallende lån. Hvis du vurderer å låne 1,9 millioner kroner, bør faktisk be om to millioner! Så kan du bare tilbakebetale de 100 000 ekstra kronene du lånte noen uker etterpå, uten at banken nødvendigvis kutter renta.
- Annuitet eller serielån? Med et serielån betaler du langt høyere avdrag i starten enn med et annuitetslån, som har faste terminbeløp. Derfor slår mange fast at serielån «lønner» seg. Totalt sett betaler du jo mindre i renter sammenliknet med et annuitetslån, siden nedbetalingen skjer raskere. Men det betyr ikke nødvendigvis at det er smart. Når man etablerer seg med ny bolig, har man som regel behov for litt økonomisk armslag. Det kan derfor være fornuftig å jenke ned litt på avdragene i starten. Vurder heller hvor mye du kan betale på boliglånet hver måned uten at du kneler privatøkonomien fullstendig, i stedet for å godta forslaget fra banken. Det er selvsagt mulig å ha et annuitetslån i starten, men gå over på serielån etter hvert, når økonomien er litt mer stabil.
- Forleng nedbetalingstiden Heller ikke dette grepet er lønnsomt i kroner og øre. Betaler du på lånet over lengre tid, får du naturlig nok en høyere rentekostnad. Men for å komme over en økonomisk kneik, kan det være fornuftig. Eller i etableringsfasen, hvor mange må håndtere en rekke nye utgifter på kort tid – som møbler, oppussing, ny bil etc. Gjør heller det enn å skaffe dyre forbrukslån. Men det viktig at den nye nedbetalingstiden ikke blir en sovepute: Når du kommer deg opp økonomisk igjen, kan du gjerne endre nedbetalingstiden tilbake.
- Få avdragsfrihet: Nå er det ikke lenger uvanlig at en bank gir fem års avdragsfrihet! Men husk at dette kan være en farlig vei å gå. Hvis du ikke betaler avdrag på lånet, og har lånt maksimalt fra banken, kan du ikke nødvendigvis justere opp lånet seinere hvis du skulle ha behov for det. Bufferen er brukt opp, og banken vil ikke automatisk gå med på å øke lånerammen hvis du har behov for mer penger.
- Be om betalingsutsettelse: Hvis du virkelig har problemer med økonomien i en kortere periode, kan du be banken om betalingsutsettelse på noen måneder. Terminbeløpet blir altså null i disse månedene, og du skyver dermed både avdrag og renter foran deg. Disse pengene smøres utover resten av lånets løpetid. Da kan du bruke pengene du ellers ville betalt på boliglånet til inkasso eller dyre forbrukslån. Vanligvis vil bankene ikke gi mer enn tre måneder, men det varierer fra bank til bank, og ingen saker er like. Også i Lånekassen kan det gis betalingsutsettelsen. Selve søknadsprosessen er svært enkel Du gjør det på Dine sider, og du trenger ikke oppgi noen grunn for hvorfor du ikke kan betale. Du kan velge å ikke betale den siste regningen din og fremtidige regninger, opptil seks forfall av gangen. I Lånekassen er det månedlige regninger, og du kan utsette å betale 36 regninger til sammen, som tilsvarer tre år. Men igjen, det gjør lånet dyrere, men det er mye bedre at du gjør det enn at du blir liggende på etterskudd med regninger på bolig, telefoni etc.
