For få uker siden satte Danske Bank ned renta for 10 års binding til rekordlave 1,88 (nom). Tilbudet er riktig nok for medlemmer i Akademikerne, «vanlige» kunder må betale 0,10 pp mer. Flere andre banker tilbyr også 10 års rentebinding til under 2,0%.
Dårligere tider
Det er ikke et sunnhetstegn. Årsaken er utsiktene til lavere økonomisk vekst i verden de neste årene. Da synker markedsrentene for obligasjoner og rentepapirer med lang løpetid, det vil si bankenes «innkjøpspris» for fastrenter
Det betyr imidlertid ikke at rentebinding plutselig er blitt mer lønnsomt. Det viser bare at markedet tror at også de flytende boligrentene vil ligge lave lenger enn tidligere antatt.
Bryte avtalen?
Hva så med deg som bandt renta i forrige måned eller forrige år? Du betaler kanskje rundt 3 % for en tiårsrente og har ni år igjen før du er «fri». Vil det ikke lønner seg å bryte avtalen, flytte til flytende, evt be om en ny tiårsavtale til 1,99%? Dessverre, det er ikke så enkelt. Eller, du kan nok bryte avtalen, men da må du betale banken en kompensasjon, eller overkurs som det heter. De hadde jo tenkt å få 2,8 % fra deg de neste ni årene, ikke 1,99 %: Forskjellen må du dekke. Derfor skal det i teorien være hipp som happ om du bryter avtalen, betaler overkursen, eller blir bindingsperioden ut.
Lave forventninger
Etter det siste rentekuttet, tilbyr de beste bankene nå flytende boligrenter til 1,3-1,6 %. At du kan binde renta til 1,88 % gir en forventning om at flytende renter i samme periode i snitt vil ligge under 1,88 %. Man betaler nemlig en liten forsikringspremie for å binde renta. Vanligvis. Det betyr ikke at historien vil gjenta seg. Den gjør sjelden det. Historien, altså. For bare syv uker siden betalte vi rundt 2,5 prosent for et flytende boliglån.
Færre binder renta
Likevel binder svært få nordmenn renta. Ifølge SSB har kun 7,7 % av husholdningene valgt fast rente (4. kv. 2019). Bare 1,4 % hadde bundet rente over 5 år. Samtidig blir stadig flere nordmenn sårbare for rentehopp:
* Tall fra Finanstilsynet viser at hver femte låntaker under 35 år i fjor tok opp boliglån på fem ganger egen inntekt
* 12 prosent av alle boliglånskunder sier at de ikke tåler at renta øker — eller bare en mindre økning på inntil ett prosentpoeng. Det vil si at hele 300 000 personer med boliglån kan få problemer, ifølge en spørreundersøkelse som Opinion utførte for Sparebank1 i 2018.
Slike undersøkelser skal tas med en klype salt. Man tåler mer enn man tror. Men her er et stort paradoks: De som sier at de ikke tåler særlig renteøkning, kunne jo eliminert hele risikoen ved å binde renta!
Så, hvorfor binder ikke flere renta? Jeg tror det skyldes en del misforståelser og myter. Jeg skal her prøve å avlive noen og korrigere andre. Har du bestemt deg for fastrente, bør du uansett binde i minst fem, helst ti år. Tre år blir for lite.
FLYTENDE BILLIGERE:
Historisk har det lønt seg å velge flytende rente. Du har spart 0,5-1 prosentpoeng årlig versus fastrente. Det betyr imidlertid ikke at forskjellen forblir så høy framover. Sagt på en annen måte: Du vil ikke tape så mye penger på å binde renta nå, som du risikerte for noen år siden. Hvorfor? Den flytende renta kan ikke synke så veldig mye mer.
Eksempel: I 2013 kunne du binde renta i fem år for 4,2 %. Flytende rente var omtrent like høy. Selv om de færreste i 2013 trodde at renta ville synke med over to prosentpoeng til 2017, var det selvsagt en viss risiko for dette. Og det slo til. At boligrenta skal falle ytterligere to prosentpoeng i neste fireårsperiode, er utopisk, selv med negative styringsrenter. Markedsrentene, det vil si bankens ”innkjøpskostnad”, ligger godt over styringsrentene, og banken skal i tillegg ha en rentemargin. I dag ligger denne avansen på rundt 1-1,5 prosentpoeng.
DYRT Å BRYTE:
Selv om du har bundet renta i ti år, kan du bryte avtalen når som helst. Men hvis rentene i mellomtida har falt, vil banken kreve kompensasjon. Det kalles overkurs. Du kan trekke fra dette tapet på skatten.
Eksempel: Du binder lån på en mill. kr i fem år til 1,99 prosent. To år etterpå vil du ut av avtalen, men nå har rentene for nye fastrentelån sunket til 1,5 prosent (renta for et lån med 3 år gjenværende løpetid): Skal banken ta tilbake lånet ditt og låne pengene videre til en ny kunde, vil den få 0,5 prosentpoeng dårligere betalt av den nye kunden. Derfor forlanger banken at du dekker tapet, som her blir rundt 14 000 kroner (10 600 etter skatt).
Men: Er renta høyere enn da du bandt, kan du kreve penger av banken. Det kalles underkurs. Det glemmes ofte i diskusjonen om fastrenter. De fleste som bandt renta mellom mars –september 2016, har for eksempel en latent underkurs.
OBS! Noen banker gir ikke underkurs. Dette gjelder blant annet nevnte Danske Bank, samt Storebrand. Det utbetales kun ved samlivsbrudd eller dødsfall.
ARVEFORSKUDD:
Forventer du forskudd på arv eller andre store utbetalinger (hyttesalg, bonuser etc.) om kort tid, kan det være fornuftig å velge flytende. Ellers risikerer du overkurs hvis du vil bruke pengene til å nedbetale lånet. Et godt alternativ er å binde bare halve lånet og bruke ekstrapenger til å nedbetale den flytende delen.
SAMLIVSBRUDD:
Hvis du skilles, vil ofte den ene kjøpe seg ut av lånet. Med fastrentelån risikerer du overkurs i tillegg. Vil dere splitte lånet? Bankene har forskjellig praksis på dette og vil nok vurdere fra sak til sak hvorvidt man tillater deling av fastrentelån.
DÅRLIGE TIDER:
I Norge kan faktisk flytende rente være en forsikring mot dårlige tider. Her til lands styrer nemlig Norges bank renta etter et inflasjonsmål. Den settes opp når det går (for) bra i Norge og kuttes når det går (for) dårlig. Hvis landets bedrifter sliter, og du må tåle lønnskutt eller i verste fall mister jobben, vil Sentralbanken senke renta. Med fastrente får du ikke nytte av denne drahjelpen. Jobber du i en konjunkturutsatt bransje, tilsier pengepolitikken faktisk å velge flytende rente. Har du stabil jobb, men høyt lån, er fastrente langt mer relevant.
MER FLEKSIBEL:
Med flytende rente er det relativt enkelt å få avdragsfrihet og til og med betalingsutsettelse hvis privatøkonomien krever dette, for eksempel hvis dere får høye utgifter i en periode eller har midlertidig fall i inntekten. Med fast rente binder du deg til faste terminbeløp. Det er ikke like enkelt å be om avdragsfrihet underveis, for da bryter du avtalen og det må beregnes over/underkurs (se over). Du kan imidlertid avtale avdragsfrihet før du starter fastrenteavtalen.
FÆRRE GEBYRER:
Mange deler lånet i to og lar halvparten flyte, mens resten av pengene bindes. Det kan være smart, men ulempen er at mange banker krever dobbelt opp med gebyrer. Først må du betale et etableringsgebyr på en tusenlapp eller to for å lage fastrentelånet. Deretter betaler du termingebyr på 20–50 kroner på begge lånene. Noen få banker krever i tillegg høyere etablerings- og termingebyrer for fastrentelån, men her bør det være mulig å prute.
GIFT MED BANKEN:
Med fastrente er du bundet til banken. Mange banker krever at du flytter hele kundeforholdet til dem for å tilby gode lånebetingelser. Selv om fastrenta er lav, er det ikke sikkert at banken er best på lønnskonto, sparing eller forsikring. Har du flytende rente, kan du enkelt flytte pengene til bedre banker om du er misfornøyd.
FORDELER MED FAST RENTE
FORSIKRING:
Hvor høy lånerente kan du tåle? Tre prosent, fem prosent, syv prosent? Norges Bank mente tidligere at 4,5-5 % var en mer normal, langsiktig styringsrente. Det tilsvarer en flytende boligrente på rundt 6 % i de beste bankene. De fleste eksperter, også Norges Bank, mener likevel at rentene vil forbli langt lavere i overskuelig fremtid.
Men hva om de tar feil? For det har de gjort før. For et 25-årig annuitetslån på tre millioner kroner betyr 5 % rente at månedlig terminbeløp øker fra 12 700 kroner i dag til 17 500 kroner* Hvis dere ikke tåler det, kan fastrente på 2 % være et smart valg. Husk også at familieøkonomien ikke er statisk og at den både har en kostnads- og en inntektsside. Hva om dere får et ekstra barn, hva om en vil jobbe deltid, hva om du mister jobben? Kan dere gjøre det selv om renta blir 5-6 %?
FORUTSIGBART:
Når du binder renta, fryser du en viktig del av kostnadene i familieøkonomien. Det gjør det lettere å planlegge både på kort og lang sikt. Det blir for eksempel enklere eventuelt å legge litt penger til side hver måned for langsiktig sparing (aksjer/fond).
LAV RENTE:
Risikoen for å tape mye penger på rentebinding er langt mindre når renta er så lav som nå. Den flytende renta kan jo ikke synke under null. Selv om Olsen skulle kutter styringsrentene helt ned til -0,25 prosent, som i Sverige, vil den flytende renta for ordinære boliglån sannsynligvis ikke bikke særlig under 1,3 prosent. Banken skal ha sin rentemargin og markedsrentene er høyere enn styringsrentene.
Så i verste fall kan du bli sittende med en fastrente til 1,99 %, mens naboen betaler 1,30 %. Surt, men det økonomiske tapet er ikke astronomisk. Mest sannsynlig vil den flytende renta bevege seg noe opp etterhvert. Da kan resultatet bli et mindre tap.
VELG BESTE BANK:
De fleste som velger flytende rente, har valgt en dårlig bank. Nesten ingen klarer å velge den billigste långiveren over tid. I tillegg koster det penger og tid å bytte bank. Velger du fast rente, kan du enkelt finne banken som vil være billigst i hele låneperioden. Du velger banken som er på topp på rentetabellene for din valgte rentebindingsperiode.
KAN SATSE MER:
Hvis du er sikker på rentekostnaden, kan du satse mer på kjøp av bolig, hytte eller bil for den saks skyld. Med flytende rente bør man ta høyde for at det kan komme en uventet renteoppgang. Man bør ikke låne mer enn at man kan tåle renteøkning på minst fem prosentpoeng. Med fastrente behøver du ikke en slik buffer i like stor grad og kan tilpasse lånet til renta i bindingsperioden. Dette poenget er nyttig for folk som kjøper bolig for utleie. Da er det viktig å redusere usikkerheten rundt lønnsomheten.
DU KAN FLYTTE LÅNET:
Mange tror at de må bryte fastrenteavtalen hvis de kjøper ny bolig eller av andre grunnet vil flytte lånet. Det er feil. Har du kjøpt ny bolig kan banken la deg beholde lånet som det er, mens de bytter ut den gamle boligen som sikkerhet og erstatter den med den nye, såframt du ikke kjøper en bolig med langt lavere verdi.
*Hvorfor øker terminbeløpet med ”bare” 4800 kroner? Forklaringen er at avdragene minker når rentene øker i et annuitetslån. Dermed dempes rentesjokket noe, selv om lånet selvsagt ikke blir billigere av den grunn. Med et serielån, hvor du ikke har denne effekten, ville avdragene økt med 7 000 per måned det første året.
