Bankene øker renta. Bør du binde nå?

I forrige uke økte Norges Bank sine renter med 0,25 pp. Ikke lenger etterpå varslet de største bankene rentehopp. Nordea Markets tror Norges Banks rente er tilbake på 1,5 prosen innen utgangen av 2022, før den øker videre til 1,75 prosent i 2023. Det vil i såfall gi boligrenter på rundt 3 prosent.

God timing i fjor

Så da er det bare å løpe og binde? Sorry. Nei. Siden fastrentemarkedet reagerer i forkant av de flytende boligrentene, er det blitt dyrere å binde de siste ukene. I fjor høst var det mulig å binde renta i ti år til rekordlave 1,88 % i Danske Bank! Flere andre banker tilbød også 10 års rentebinding til under 2,0 %. De som bandt lånet da, har en urealisert rentegevinst på opptil flere 100 000 kroner, avhengig av lånebeløp

Nå er tilbudet jekket opp med over 0,55 prosentpoeng for tiåringen.

Så hvis du vurderer rentebinding fordi du vil komme renteoppgangen for flytende i forkjøpet, må jeg nok skuffe deg. Du kommer litt seint til festen. Det var smart å binde i fjor, dyrere nå (ikke dermed sagt at de som bandt i 5-10 år i høst vil komme ut i pluss, men foreløpig virker timingen god).

Binde til 1,70 %?

Ønsker du å binde renta de neste fem årene, koster det 2,05 – 2,25 % i de beste bankene. Treårsbinding er 1,75 – 1,85 %, mens det koster 2,35 % – 2,45 % hvis du velger å binde renta helt til 2031.

Boliglån fastrente

Mange av de beste avtalene er forbeholdt medlemmer i fagorganisasjoner som Juristforbundet og Akademikerne, men slett ikke alle.

Men vent, tenker du kanskje. Hvis de flytende rentene virkelig skal opp til rundt 2,50 % innen utgangen av 2022, må det vel være smart å binde f eks i fem år til 2,1 %. Tja. At DNB, Norges Bank og flere tror på en brattere renteoppgang de neste årene, betyr ikke at det faktisk skjer. De har tatt feil før og de vil ta feil igjen. Markedet tror ikke på en like sterk renteøkning.

Hvis du likevel velger rentebinding, er først og fremst avhengig av behovet for forutsigbarhet. Har du strukket lånestrikken veldig langt, kan rentebinding senke pulsen noe.

La meg uansett drepe et par fastgrodde myter om fastrenter:

• «Bankene tjener jo mye mer på at jeg binder renta»: De fleste banker låner ikke ut «egne» penger til fastrentelån. De har mer rollen som en mellommann. De kjøper inn avtaler (såkalte renteswaper) og låner de videre til deg, med et lite påslag. Dette påslaget, eller avansen, har de siste årene ligget lavere enn rentemarginen for flytende renter. Det betyr også at det er irrelevant for bankene om rentemarkedet går opp eller ned etter at du har bundet. De lever av marginen, som er fast, ikke rentesatsen.
• «Du vil alltid tape penger på å binde renta. Uansett»: Nær tretti år med fallende renter har ikke akkurat vært god reklame for rentebinding…Men «the times they are a changing», for å bringe litt Dylan inn i rentene. Først og fremst er risikoen for å tape mye penger på rentebinding langt mindre når renta er så lav som nå. Den flytende boligrenta kan jo ikke synke under null. Selv om Olsen går motsatt vei og kutter styringsrentene helt ned til -0,25 prosent, som i Sverige, vil den flytende renta for ordinære boliglån sannsynligvis ikke bikke særlig under 1-1,3 prosent. Banken skal ha sin rentemargin og markedsrentene er høyere enn styringsrentene. Det viser også erfaringene fra Sverige. Dessuten har behovet for langsiktig, trygg plassering av kapital fra blant annet tyske pensjonskasser, oljefond etc økt etterspørselen etter fastrenter, også på komisk lave (endog negative) nivåer. For å gjøre en lang historie kort: «Forsikringspremien» en norsk boliglånskunde betaler har for å binde renta, har falt de siste årene som følge av disse bevegelsene.

Bryte avtalen?

Hva så med deg som bandt renta for 2-3 år siden? Du betaler kanskje rundt 3 % for en tiårsrente og har åtte år igjen før du er «fri». Vil det ikke lønner seg å bryte avtalen, flytte til flytende, evt be om en ny tiårsavtale til 2,45 %? Dessverre, det er ikke så enkelt. Eller, du kan nok bryte avtalen, men da må du betale banken en kompensasjon, eller overkurs som det heter. De hadde jo tenkt å få 3 % fra deg de neste åtte årene, ikke 2,45 %: Forskjellen må du dekke. Derfor skal det i teorien være hipp som happ om du bryter avtalen, betaler overkursen, eller blir bindingsperioden ut.

Færre binder renta

Likevel binder svært få nordmenn renta. Ifølge SSB har kun 7,4 % av husholdningene valgt fast rente (1. kv. 2021). Bare 1,4 % hadde bundet rente over 5 år. Samtidig er mange nordmenn sårbare for rentehopp:

* Tall fra Finanstilsynet viser at 45 prosent av innvilget lånebeløp i 2020 ble tatt opp av låntakere med gjeldsgrad over 400 prosent, mens 27 prosent ble gitt til låntakere med gjeldsgrad over 450 prosent.

* 12 prosent av alle boliglånskunder sier at de ikke tåler at renta øker — eller bare en mindre økning på inntil ett prosentpoeng. Det vil si at hele 300 000 personer med boliglån kan få problemer, ifølge en spørreundersøkelse som Opinion utførte for Sparebank1 i 2018. Undersøkelsen ble riktig nok gjennomført da rentene lå høyere enn dagens.

Slike undersøkelser som de sistnevnte bør uansett tas med en klype salt. Man tåler mer enn man tror.  Men her er et stort  paradoks: De som sier at de ikke tåler særlig renteøkning, kunne jo eliminert hele risikoen ved å binde renta!

Så, hvorfor binder ikke flere renta? Jeg tror det skyldes en del misforståelser og myter. Jeg skal her prøve å avlive noen og korrigere andre. Har du bestemt deg for fastrente, bør du uansett binde i minst fem, helst ti år. Tre år blir for lite.

FORDELER MED FLYTENDE RENTE

FLYTENDE BILLIGERE:

Historisk har det lønt seg å velge flytende rente. Tidligere år har du spart 0,5-1 prosentpoeng årlig versus fastrente, men denne premien har sunket. Det betyr heller ikke at forskjellen forblir så høy framover. Sagt på en annen måte: Du vil ikke tape så mye penger på å binde renta nå, som du risikerte for noen år siden. Hvorfor? Den flytende renta kan ikke synke så veldig mye mer.

Eksempel: I 2013 kunne du binde renta i fem år for 4,2 %. Flytende rente var omtrent like høy. Selv om de færreste i 2013 trodde at renta ville synke med over to prosentpoeng til 2017, var det selvsagt en viss risiko for dette. Og det slo til. At boligrenta skal  falle ytterligere to prosentpoeng i neste fireårsperiode, er utopisk, selv med negative styringsrenter. Markedsrentene, det vil si bankens ”innkjøpskostnad”, ligger godt over styringsrentene, og banken skal i tillegg ha en rentemargin. I dag ligger denne avansen på rundt 1-1,5 prosentpoeng.

DYRT Å BRYTE:

Selv om du har bundet renta i ti år, kan du bryte avtalen når som helst. Men hvis rentene i mellomtida har falt, vil banken kreve kompensasjon. Det kalles overkurs. Du kan trekke fra dette tapet på skatten.

Eksempel: Du binder lån på en mill. kr i fem år til 2 prosent. To år etterpå vil du ut av avtalen, men nå har rentene for nye fastrentelån sunket til 1,5 prosent (renta for et lån med 3 år gjenværende løpetid): Skal banken ta tilbake lånet ditt og låne pengene videre til en ny kunde, vil den få 0,5 prosentpoeng dårligere betalt av den nye kunden. Derfor forlanger banken at du dekker tapet, som her blir rundt 14 000 kroner (10 600 etter skatt).

Men: Er renta høyere enn da du bandt, kan du kreve penger av banken. Det kalles underkurs. Det glemmes ofte i diskusjonen om fastrenter. De fleste som bandt renta mellom mars –september 2016, har for eksempel en latent underkurs. Samme med dem som har bundet renta de siste 12 månedene.

OBS! Noen banker gir ikke underkurs. Dette gjelder blant annet  Danske Bank, samt Storebrand. Det utbetales kun ved samlivsbrudd eller dødsfall.

ARVEFORSKUDD:

Forventer du forskudd på arv eller andre store utbetalinger (hyttesalg, bonuser etc.) om kort tid, kan det være fornuftig å velge flytende. Ellers risikerer du overkurs hvis du vil bruke pengene til å nedbetale lånet. Et godt alternativ er å binde bare halve lånet og bruke ekstrapenger til å nedbetale den flytende delen.

SAMLIVSBRUDD:

Hvis du skilles, vil ofte den ene kjøpe seg ut av lånet. Med fastrentelån risikerer du overkurs i tillegg. Vil dere splitte lånet? Bankene har forskjellig praksis på dette og vil nok vurdere fra sak til sak hvorvidt man tillater deling av fastrentelån.

DÅRLIGE TIDER:

I Norge kan faktisk flytende rente være en forsikring mot dårlige tider. Her til lands styrer nemlig Norges bank renta etter et inflasjonsmål. Den settes opp når det går (for) bra i Norge og kuttes når det går (for) dårlig. Hvis landets bedrifter sliter, og du må tåle lønnskutt eller i verste fall mister jobben, vil Sentralbanken senke renta. Med fastrente får du ikke nytte av denne drahjelpen. Jobber du i en konjunkturutsatt bransje, tilsier pengepolitikken faktisk å velge flytende rente. Har du stabil jobb, men høyt lån, er fastrente langt mer relevant.

MER FLEKSIBEL:

Med flytende rente er det relativt enkelt å få avdragsfrihet og til og med betalingsutsettelse hvis privatøkonomien krever dette, for eksempel hvis dere får høye utgifter i en periode eller har midlertidig fall i inntekten. Med fast rente binder du deg til faste terminbeløp. Det er ikke like enkelt å be om avdragsfrihet underveis, for da bryter du avtalen og det må beregnes over/underkurs (se over). Du kan imidlertid avtale avdragsfrihet før du starter fastrenteavtalen.

FÆRRE GEBYRER:

Mange deler lånet i to og lar halvparten flyte, mens resten av pengene bindes. Det kan være smart, men ulempen er at mange banker krever dobbelt opp med gebyrer. Først må du betale et  etableringsgebyr på en tusenlapp eller to for å lage fastrentelånet. Deretter betaler du termingebyr på 20–50 kroner på begge lånene. Noen få banker krever i tillegg høyere etablerings- og termingebyrer for fastrentelån, men her bør det være mulig å prute.

GIFT MED BANKEN:

Med fastrente er du bundet til banken. Mange banker krever at du flytter hele kundeforholdet til dem for å tilby gode lånebetingelser. Selv om fastrenta er lav, er det ikke sikkert at banken er best på lønnskonto, sparing eller forsikring. Har du flytende rente, kan du enkelt flytte pengene til bedre banker om du er misfornøyd.

FORDELER MED FAST RENTE

FORSIKRING:

Hvor høy lånerente kan du tåle? Tre prosent, fem prosent, syv prosent? Norges Bank mente tidligere at 4,5-5 % var en mer normal, langsiktig styringsrente. Det tilsvarer en flytende boligrente på rundt 6 % i de beste bankene. De fleste eksperter, også Norges Bank, mener likevel at rentene vil forbli langt lavere i overskuelig fremtid.

Men hva om de tar feil? For det har de gjort før. For et 25-årig annuitetslån på tre millioner kroner betyr 5 % rente at månedlig terminbeløp øker fra 12 700 kroner i dag til 17 500 kroner* Hvis dere ikke tåler det, kan fastrente på 2 % være et smart valg. Husk også at familieøkonomien ikke er statisk og at den både har en kostnads- og en inntektsside. Hva om dere får et ekstra barn, hva om en vil jobbe deltid, hva om du mister jobben? Kan dere gjøre det selv om renta blir 5-6 %?

FORUTSIGBART:

Når du binder renta, fryser du en viktig del av kostnadene i familieøkonomien. Det gjør det lettere å planlegge både på kort og lang sikt. Det blir for eksempel enklere eventuelt å legge litt penger til side hver måned for langsiktig sparing (aksjer/fond).

LAV RENTE:

Risikoen for å tape mye penger på rentebinding er langt mindre når renta er så lav som nå. Den flytende renta kan jo ikke synke under null. Selv om Olsen skulle kutte styringsrentene helt ned til -0,25 prosent, som i Sverige, vil den flytende renta for ordinære boliglån sannsynligvis ikke bikke særlig under 1-1,3 prosent. Banken skal ha sin rentemargin og markedsrentene er høyere enn styringsrentene.

Så i verste fall kan du bli sittende med en fastrente til 1,99 %, mens naboen betaler 1,30 %. Surt, men det økonomiske tapet er ikke astronomisk. Mest sannsynlig vil den flytende renta bevege seg noe opp etterhvert. Da kan resultatet bli et mindre tap.

VELG BESTE BANK:

De fleste som velger flytende rente, har valgt en dårlig bank. Nesten ingen klarer å velge den billigste långiveren over tid. I tillegg koster det penger og tid å bytte bank. Velger du fast rente, kan du enkelt finne banken som vil være billigst i hele låneperioden. Du velger banken som er på topp på rentetabellene for din valgte rentebindingsperiode.

KAN SATSE MER:

Hvis du er sikker på rentekostnaden, kan du satse mer på kjøp av bolig, hytte eller bil for den saks skyld. Med flytende rente bør man ta høyde for at det kan komme en uventet renteoppgang. Man bør ikke låne mer enn at man kan tåle renteøkning på minst fem prosentpoeng. Med fastrente behøver du ikke en slik buffer i like stor grad og kan tilpasse lånet til renta i bindingsperioden. Dette poenget er nyttig for folk som kjøper bolig for utleie. Da er det viktig å redusere usikkerheten rundt lønnsomheten.

DU KAN FLYTTE LÅNET:

Mange tror at de må bryte fastrenteavtalen hvis de kjøper ny bolig eller av andre grunnet vil flytte lånet. Det er feil. Har du kjøpt ny bolig kan banken la deg beholde lånet som det er, mens de bytter ut den gamle boligen som sikkerhet og erstatter den med den nye, såframt du ikke kjøper en bolig med langt lavere verdi.

*Hvorfor øker terminbeløpet med ”bare” 4800 kroner? Forklaringen er at avdragene minker når rentene øker i et annuitetslån. Dermed dempes rentesjokket noe, selv om lånet selvsagt ikke blir billigere av den grunn. Med et serielån, hvor du ikke har denne effekten, ville avdragene økt med 7 000 per måned det første året.