BINDE? SERIELÅN? AVDRAG? Her får du svar på de vanligste spørsmålene om boliglån

Alt du må vite om boliglån

Å kjøpe bolig og ta opp riktig boliglån er kanskje den viktigste privatøkonomiske beslutningen du tar. Sjekk mine råd.

Publisert

Trenger jeg et finansieringsbevis?

Du kan egentlig ikke legge inn et bud på en bolig, før du har snakket med banken om lån. Mekleren vil sjekke at du har mulighet til å finansiere budet. Derfor utsteder banken noe som heter finansieringsbevis, som viser hvor mye du maks kan låne av dem. Det er helt uforpliktende, og kan enkelt gjøres om til et boliglån når du har kjøpt boligen.

I mange banker kan du gjøre dette via nettbanken. Det tar kun 2-3 minutter å fylle ut søknaden, og du får svar med en gang. Blir søknaden innvilget, får du finansieringsbeviset rett etterpå. I noen tilfeller gjøres en manuell vurdering før du får svar.

Hva vektlegger bankene?

  1. Egenkapital: Du får ikke lenger låne 100 % av boligkjøpet. Myndighetene sier at banken kun kan låne 85 %, resten må du ordne selv, eller få hjelp av foreldrene.
  2. Betalingsevne: Banken sjekker om du har god nok økonomi til å takle et rentehopp på fem prosentpoeng. De kan heller ikke låne deg så mye at din totale gjeld (inkl studielån med mer) overstiger fem ganger din brutto inntekt. De tar også hensyn til dine kostnader. Har du bil, barn, andre lån?

Bankene kan gi unntak i 10 % av lånevolumet per kvartal (Oslo 8 %) for punkt 1 og 2

  1. Betalingsvilje: Hvis din privatøkonomi er rotete og du sliter med mange inkassosaker og ubetalte regninger, kan du få låneavslag.

Hva er et pantedokument?

Hvis du har kjøpt bolig, har du mest sannsynlig avgitt pant til banken for å få lån. Mange som kjøper bil, gjør det samme. Det er et juridisk bindende dokument som viser at en eiendel, for eksempel din bolig eller bil, er stilt som sikkerhet for gjeld. Før 1. januar 2001 ble et slikt dokument oftest betegnet som en «pantobligasjon». For å få fullt rettsvern må dette dokumentet tinglyses, og siden føres inn i grunnboken og panteboken. Den nye digitale grunnboken gjør det mulig å få innsyn i eiendomsinformasjon og sjekke heftelser på eiendom på nettsiden www.seeiendom.no. Her finner du også såkalte servitutter som kan være knyttet til eiendommen, som for eksempel veirett over en annen eiendom.

Hva er smartest? Annuitetslån eller serielån?

Med et serielån betaler du langt høyere avdrag i starten enn med et annuitetslån, som har faste terminbeløp. Derfor slår mange fast at serielån «lønner» seg. Totalt sett betaler du jo mindre i renter sammenliknet med et annuitetslån, siden nedbetalingen skjer raskere. Men det betyr ikke nødvendigvis at det er smart. Når man etablerer seg med ny bolig, har man som regel behov for litt økonomisk armslag. Det kan derfor være fornuftig å jenke ned litt på avdragene i starten. Vurder heller hvor mye du kan betale på boliglånet hver måned uten at du kneler privatøkonomien fullstendig, i stedet for å godta forslaget fra banken. Det er selvsagt mulig å ha et annuitetslån i starten, men gå over på serielån etter hvert, når økonomien er litt mer stabil.

Koster det noe å etablere lånet?

Ja, du må som regel ut med et tinglysningsgebyr til staten. For pant i eiendom varierer det fra 440 – 585 kroner avhengig av blant annet om det er selveier eller borettslagsbolig. Er det refinansiering for å få billigere rente, er det 200 kr.

I tillegg krever enkelte banker etableringsgebyr. Noen kaller dette også sikkerhetsgebyr eller depotgebyr, men det er egentlig bare penger for å gi deg et lån, og bør være mulig å prute helt eller delvis bort. Mange banker, som Sbanken og Bulder Bank har kuttet det helt bort.

Såkalte termingebyrer er egentlig en anakronisme i vår automatiserte bankhverdag, men kreves likevel av enkelte banker. Koster gjerne 20-50 kr per måned.

Hvor kommer pengene fra?

Tro det eller ei, men de fleste banker låner ikke vekk sine egne penger, men andres. Eller, for å være mer nøyaktig; en blanding av dine, egne og andres penger…

Dine: Banken låner ut kundenes innskudd. Når du setter inn 100 000 på sparekonto, kan det hende noen av dem lånes tilbake til deg, med høyere rente, selvsagt…Vel, penger er ikke sporbare, men prinsippet er korrekt. Den såkalte innskuddsdekningen kan variere helt fra over 100 % (typisk forbrukslånsbanker) til mer vanlige 50 %.

Andres: Banken låner i det profesjonelle pengemarkedet. Penger herfra kommer fra mange ulike kilder: fra andre banker, organisasjoner, pensjonskasser, store bedrifter etc. Rentene bestemmes daglig, og selve boliglånsrenten bestemmes grovt sagt av utviklingen i internbankrenten NIBOR, samt et kredittpåslag (kredittrisiko)  på obligasjoner med ulik løpetid. Både renten og dette påslaget kan variere en god del, og følger ikke slavisk Norges Banks endringer.

Bør jeg gi kausjon?

Over halvparten av unge førstegangskjøpere får økonomisk hjelp fra foreldre, de fleste via kausjon. Da går det ingen penger mellom foreldre og barn. Det er banken som låner ut, men med foreldrene som garantister for hele eller deler av summen med egen eiendom.

Egen time: Det kan være smart å ta en egen time uten at datter/sønn etc er til stede, slik at du får spurt alle de spørsmålene som er ubehagelig å spørre med vedkommende til stede.

Begrens ansvaret: Du bør, såframt det er mulig, kreve at kausjonsansvaret begrenses i tid og beløp, for eksempel egenkapitalkravet på 15 %. Krev i såfall i avtalen at kausjonsansvaret slettes så snart når lånet er innenfor 85 prosent av boligens verdi.

Topplån: Krev gjerne at nedbetalingen skjer raskest for den delen som du er kausjonist for.

Ny verdivurdering: Hvis boligprisene fortsetter å vokse, bør dere ta en ny verdivurdering 1 år etterpå. Dermed kan kausjonsansvaret kanskje frafalles før tida.

Bør jeg binde renta?

Det har knapt vært så billig å binde boligrenta som nå. Når du binder renta for eksempel i 5 år, vet du nøyaktig hvor mye du skal betale til banken de neste 60 månedene. Det kan gi en forutsigbar privatøkonomi og bedre nattesøvn

Historisk sett har det imidlertid lønt seg å velge flytende rente. Du har spart 0,5–1 prosentpoeng årlig i forhold til fastrente. Men ved å binde renta i dag vil du ikke kunne tape så mye penger som du risikerte for noen år siden. Hvorfor? Den flytende renta kan ikke synke så veldig mye mer.

Hvor ofte kan banken endre renta?

Det er egentlig ingen grense for hyppighet, men som regel skal rentemarkedet bevege seg en del opp eller ned, og forbli der, for at boligrentene skal endres. Det er kostnader forbundet med hyppige renteendringer og kundene liker ikke ustabiliteten.

Bankene er nødt til å varsle en renteøkning for lånekunder seks uker i forveien. Når lånerentene settes ned derimot, kan det gjøres over natta, om de ønsker. For det går jo i forbrukerens favør. Likevel har mange banker brukt samme prinsipp uansett hvilken vei renta svinger. For innskudd er varslingsfristen hele to måneder når renta settes ned.

Kan banken si opp lånet mitt?

Nei, ikke med mindre det blir misligholdt. Ved langvarig mislighold, kan banken gi deg en frist for å innfri hele lånet. Hvis ikke, risikerer du at boligen, bilen eller hytta som er pantsatt, blir tvangssolgt, for at bankene skal få tilbake pengene sine. Et tvangssalg vil ofte gi langt lavere pris enn et frivillig salg, og er derfor viktig å unngå.

Hva hvis banken  går konk?

Nei, du slipper nok ikke unna lånet selv om banken går under. Da overtar nok andre banker dine lån .

Hvordan finner jeg ut om jeg har riktig rente?

Sjekk

Boliglån

Det peker seg nemlig ut tre hovedgrupper for gode boligrenter etter de siste rentekuttene:

Fagforeningsmedlemmer: Spesielt gjennom DanskeBank/Akademikerne, Handelsbanken/Juristforbundet, Spb1/LO og Norda/YS

Ung førstegangskjøper: Spesielt komboen LO/Ung gir en solid renterabatt

Høy sikkerhet: Før gikk grensa på 60 %. Nå må du gjerne ha lånet innenfor 50 % av boligens verdi for å få gullrente.

I tillegg har enkelte banker gullrenter pakket inn i «grønt boliglån», som gjerne tilbys nye, mer energieffektive boliger.

Så hva gjør du om du er i en av disse gruppene, men i «feil» bank? Ta opp telefonen, chat med rådgiver eller bruk tjenester som renteradar.no eller andre anbudstjenester. Slik får du et konkurrende tilbud. Hvis det ikke nytter med «mildt» press, bør du vurdere å flytte lånet.

Prøv først «hjemme»

Mitt råd er imidlertid at du først prøver å få dette til i din eksisterende bank. Prut renta ned. Det koster banken flerfoldige tusenlapper å kapre en ny kunde.  Derfor har mye å gå på for å beholde en eksisterende kunde. Hvis det ikke funker, bør du vurdere å flytte lånet. Men hvis du er permittert eller med en usikker jobb, og har en bank som har gitt deg gode råd i turbulente tider, er det ikke sikkert at du skal flytte med det første. ´

Bør jeg betale ned på lånet eller spare på egen konto?

Med rentekuttene opplever mange at de kan betale ned lånet raskere, hvis de endrer terminbeløpet? Men bør de det? For hva om du behøver pengene om ett år eller to på grunn av oppussing eller nytt boligkjøp.

Da bør du tenke deg godt om, ifølge bankkilder jeg har snakket med:

Har du god inntekt og lav gjeldsgrad så kan du ta gevinsten på å betale ned lån og spare noen rentekroner til neste kjøp. Hvis du derimot tror banken kan måtte tøye lånegrensene litt ved neste opplåning, så teller penger på bok faktisk litt ekstra. Som en banksjef sa til meg:

  • Aldri gi banken penger du ikke er sikker på å få låne tilbake. Jeg har mang en gang møtt kunder som har fått lavere inntekt, kommet i vanskelige situasjoner og som har angret på at de skulle spare noen rentekroner på å betale ekstra avdrag, sier en av dem til meg.