DRØMMEN: Ja, hyttedrømmen koster, men du kan tjene inn mye av kostnadene

Slik gjør du hyttekjøpet lønnsomt

En vanlig hytte koster fort 70 - 80 000 kr i året. Heldigvis er det enorm interesse for å leie din hytte i sommer. Du kan gjøre kjøpet lønnsomt med skatterabattert utleie.

Publisert – Sist oppdatert 19.10.2021

Hyttemeklere opplever rekordstor interesse for sjøhytter for tida. Hundretusenvis av nordmenn må droppe utenlandsferien i sommer. Mange vurderer hytteferie i stedet for. Tilbudet holder imidlertid ikke tritt med etterspørselen. 4 700 hytter ligger ute til salgs på ifølge Finn.no, men bare 1370 ligger ved sjøen.

Rekordpriser

Også interessen for å kjøpe hytter har skutt i været. Det er selvsagt hyggelig hvis hytta di blir med på en videre prisoppgang. Men du bør ikke basere kjøpet ditt på det. Hytta blir ofte værende i familien i titalls år, egenkapitalen er låst.

Det kan imidlertid være lurt å vurdere om dere kommer til å bruke hytta så mye at det blir mest lønnsomt å eie – eller leie i årene fremover.

Faste kostnader

De fleste kostnader for en hytteeier er nemlig faste – uavhengige av bruken. Riktig nok kan det bli litt dyrere strøm og innvendig vedlikehold for en eier som bruker hytta svært mye, men de fleste kostnader – som veiavgift, eiendomsskatt, renter og forsikring – er de samme uavhengig av om du er på hytta ti eller seksti dager i året. Bruker du hytta lite, kan det derfor være lønnsomt å leie i stedet for.

Hvor mye koster det?

Eksempel: Hytte på ca 70 kvm. Koster 2 millioner kroner.

 Lån: Hytta er fullfinansiert gjennom utvidelse av boliglånet. Prisoppgangen i boligmarkedet de siste årene har gjort dette mulig for stadig flere.

 Renter: Det er kun rentekostnaden etter skatt som er relevant i dette regnestykket. Avdrag er jo sparing. Du må selvsagt ha likviditet til å betale avdragene, men det påvirker ikke lønnsomheten. Beste flytende rente er for tida under 1,5 prosent, men du bør legge inn minst ett prosentpoeng høyere rente i regnestykket: 2.5 % (tilsvarende 5-10 års fastrente).

Vedlikehold: Vi har ikke lagt inn påkostninger, men løpende vedlikehold, som maling av vegger, rette opp takrenna etter snøsmeltingen, bytte ut terrassegulv etc. Spesielt fjellhytter er utsatt for mye slitasje av vær og vind. Vi har brukt ca 200 kr per kvadratmeter årlig.

Strøm: Selv om du bruker hytta lite, går det med noen tusenlapper til strøm og nettleie. En del av strømregningen er faste avgifter, og mange velger å ha en liten ”lunk” i hytta året gjennom for å hindre frostskader

Eiendomsskatt: De fleste hyttekommuner har innført eiendomsskatt. Den beregnes normalt ut fra en estimert markedsverdi for hytta

Veiavgift/brøyting/løyper: Ofte er hytteveien på privat grunn, og grunneier sørger for måking, bompenger etc. I tillegg skal turlaget ha betalt for å kjøre skiløyper, selv om denne avgiften ofte er frivillig. Kommunen krever avgift for renovasjon

Festeavgift: Har du kjøpt hytte på festet tomt, må du normalt betale en årlig avgift til grunneier. I vårt regnestykke har vi imidlertid forutsatt selveid hytte.

Øvrig: Tv, internett etc. Tips: Har du internett på hytta, behøver du sikkert ikke eget TV-abonnement. Mange holder seg til Chromecast

Hytte til 2 mill, fullfinansiert via økt boliggjeld

Renter                                                 39 000

Vedlikehold                                        15 000

Strøm                                                  10 000

Forsikring                                            3 000

Eiendomsskatt                                    2 500

Veiavg/brøyting, renovasjon etc       6 000

Tv, internett                                         500

76 000

Per døgn         Døgnpris

10                  7 600

20                 3 800

30                  2 533

50                  1 520

Høy pris

”Vår” hytte vil koste nær 80 000 kroner årlig. Er det dyrt? Ja, bruker du den bare 10 dager i året, er jo egentlig døgnprisen 7 600 kroner! Du kan få en ganske flott hotellsuite for den prisen, selv i sommerferien. Men de fleste som kjøper ny hytte, bruker den langt mer. Hvis du bruker den noen uker i sommerferien, pluss vinter- og  påskeferien, samt noen langhelger nå og da, bikker du fort femti døgn. Da blir døgnprisen rundt 1 520 kroner. Fortsatt ikke billig, men for en familie skal det letes lenge for å finne et billigere alternativ, iallfall i ferieukene.

 Lei den ut!

Den smarteste måten å få bedre lønnsomhet på hyttekjøpet er å leie den ut. Skattereglene for hytteutleie er svært gunstige: De første 10 000 kronene er uansett skattefrie. Eier du flere hytter, gis et fribeløp for hver eiendom. Har du høyere utleieinntekt, beskattes bare 85 % av det overskytende. Og skattesatsen er bare 22 %. Hvis vi leier ut vår hytte for 25 000 kroner brutto, forsvinner bare 2 800 kroner i skatt. Legg til litt utgifter til rengjøring, annonsering etc, og du har kanskje 20 000 netto. Dermed har du kuttet årskostnaden med mer enn en firedel!

Skattefritt salg

Også salg av hytter er gunstig skattemessig. En gevinst er skattefri såframt du har eid og brukt boligen som fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Kravet til bruksperiode er altså lenger enn ved salg av helårsbolig (12 måneder), men du kan for eksempel fint leie den ut på åremål de siste tre årene før du selger den, såframt du eide og brukte den selv de fem foregående årene.

Kombinere eie og leie

Det går også an å kombinere eie og leie, uten å gå på bekostning av skattefriheten. Du vil beholde din skattemessige bruksperiode selv om du leier den ut to-tre uker i året. Hvor går grensa? Den er ikke klart definert: Hos Skatteetaten står det: «Det er et vilkår at eieren benytter eiendommen i rimelig omfang over tid.» Du skal nok leie den ut i ganske mange uker før den blir definert som en ren utleiehytte.

Trekk fra vedlikehold

Det kan være tilfeller hvor det er mest gunstig å la hytta være en utleiehytte i noen år. Kjøper du en hytte som behøver omfattende vedlikehold, kan du leie den ut og trekke fra vedlikeholdskostnadene.  Du kan til og med trekke fra et underskudd. Men da kan den ikke samtidig brukes av deg som eier. Brukes hytta som en ren utleiehytte, kan du trekke fra en rekke kostnader:

* Vedlikehold

* Provisjon utleie

* Annonsering

* Hytteforsikring

* Strøm

* Eiendomskatt

* Festeavgift

* Reiseutgifter til hytta

* Møbelslitasje

* Veiavgift, bom etc

Det er viktig å skille mellom vedlikehold og påkostninger/standardhevning. Førstnevnte kostnad kan trekkes fra fortløpende for en utleiehytte. Påkostninger kan imidlertid ikke trekkes fra på samme måte, men legges til kjøpsprisen ved salg, slik at skattemessig gevinst minker.  Vedlikeholdsutgifter er definert som utgifter som er nødvendig for å bringe hytta i samme stand som før. Eksempler på påkostninger kan være å legge inn vann, bygge et anneks, eller lage terrasse.