De største forskjellene går på utleie og muligheten for å ta opp fellesgjeld.
Ifølge SSB er det et flertall av borettslagsleiligheter i Norge: Rundt 30 prosent av landets 550.000 leiligheter er selveiere, mens 45 prosent er i borettslag. Andelsleiligheter en fellesbetegnelse for borettslag- og aksjeleiligheter.
Pass på obligasjonsleiligheter!
I tillegg har du obligasjonsleiligheter, men det er en marginal andel og du bør sette deg svært godt inn i denne eierformen før du kjøper. Obligasjonsleiligheter ligner mer på leie enn å eie bolig. Du kjøper en leierett til en bolig mot at du yter eieren et lån og har således ingen eierrettigheter. Det er ikke alltid at dette kommer godt nok frem i boligannonsene.
Her er forskjellene mellom de to eierformene:
Pris: Tidligere var gjerne prisen for en selveierleilighet noe høyere enn for en kliss lik selveier. Nå er forskjellene marginale.
Avgifter
Du betaler eiendomsmekleren like mye om du skal selge en selveier-som andelsbolig. Men du slipper dokumentavgift (2,5 %) ved kjøp av en andelsbolig. For en bolig til 4 millioner kroner, kan det bety en besparelse på hele 100 000 kroner! I stedet må du gjerne betale et gebyr til borettslagets forretningsfører, men det er bare noen få tusenlapper. Eier du en aksjeleilighet kan det hende at du kreves et gebyr ved refinansiering.
OBS: Kjøper du bolig i et nybygg, blir dokumentavgiften langt lavere. Da beregnes avgiften av tomteverdien, ikke hele kjøpesummen. Men da må leiligheten være kliss ny, og ikke for eksempel utleid av utbygger først.
Forkjøpsrett
Andelsleilighet: En del borettslag praktiserer forkjøpsrett. Når du legger din bolig ut for salg, betyr det at de andre medlemmene i borettslaget kan vente til budrundene er over og kjøpe boligen for samme pris som siste budgiver. For deg som skal selge, behøver det ikke være negativt, selv om det selvsagt er irriterende for en kjøper som trodde hun eller han hadde det beste budet. Bor du allerede i et borettslag med forkjøpsrett, kan du også gjøre bruk av forkjøpsretten når for eksempel en større eller bedre leilighet blir lagt ut for salg i borettslaget.
Før kunne det ta flere uker før forkjøpsretten ble avklart. Kjøperne levde dermed lenge i uvisse og kunne naturlig nok ikke delta i andre budrunder før dette var avklart. Det kunne påvirke prisen negativt, siden mange vegret seg for å by på en bolig med lang forkjøpsrett.
Nå, derimot, gis det etter borettslagsloven to muligheter. Enten må forkjøpsretten avklares på forhånd, eller på etterskudd:
- Ved forhåndsavklaring må medlemmer melde seg innen en frist på fem hverdager. Etterpå gjennomføres budrunden og da vet jo mulige budgivere om noen har meldt sin interesse. Er det null interesse, overtar høyeste budgiver utenfra. Hvis ikke, har borettslaget 5 dager på å avklare om interessentene faktisk vil bruke forkjøpsretten til den aktuelle prisen.
- Blir det ikke benyttet forhåndsavklaring, har borettslaget frist på 20 dagers frist på å avklare om forkjøpsretten skal brukes av et medlem,
I noen svært populære borettslag kan forkjøpsretten til og med føre budene over det de ville være uten forkjøpsretten, fordi budgiverne vil sikre seg at boligen blir så dyr at på at andre medlemmer ikke tar boligen. Man overbyr seg selv, rett og slett.
Selveier: Ingen forkjøpsrett
Utleie
Andelsbolig: Styret må godkjenne utleie av borettslagsboliger. Normalt får man leie ut i inntil 3 år. Skal du få godkjent lengre utleie, kan styret for eksempel gjøre unntak hvis du har reist til en annen by for å studere, men ikke vil selge boligen hjemme ennå, for du planlegger å flytte hjem. Men, dette gjør at borettslagsboliger ikke egner seg så godt som investeringsobjekt, siden du går slipp av en løpende husleieinntekt. På plussida kan restriksjoner på utleie føre til et bedre bomiljø med mindre gjennomtrekk, mer deltakelse på dugnader og felles arrangementer etc.
Selveier: Ingen restriksjoner. Det er ikke nødvendigvis bare positivt, siden mye utleie i et sameie kan føre til større gjennomtrekk av beboere, mer slitasje av fellesområder og et generelt dårligere bomiljø, få som vil delta på dugnader etc. Men kjøper du primært for å leie ut, bør du selvsagt velge selveier. Unngå borettslag.
Fellesgjeld:
Borettslag har mulighet til å ta opp felles gjeld, for eksempel for å utbedre fellesområder med pant i fellesarealene. Det kan være positivt. En del unge kjøpere ser på fellesgjeld som noe positivt, for de behøver derfor ikke søke om like høye lån i banken, selv om banken ser på gjeldsbyrden totalt. Enkelte eldre kjøpere synes også fellesgjeld er positivt, siden det frigjør kapital som de kan bruke selv, når de selger en selveide enebolig og flytter inn i en leilighet i et borettslag. Eksempel: Selger enebolig til 6 millioner og flytter inn i leilighet til 5 millioner, med 2 millioner i fellesgjeld. Det er jo ingen behovsprøving av betjening av fellesutgifter, og de har dermed 1 million kroner til fri disposisjon. I en selveid leilighet, måtte de ha finansiert 1 million ekstra av kjøpesummen via bank eller oppsparte midler.
Man bør alltid sjekke hvordan gjelden er finansiert. Enkelte borettslag har lån med fastrente på høye nivåer, siden de bandt renta for flere år siden. Sjekk også om borettslaget har et sikringsfond for gjelden, ellers risikerer du å måtte betale for naboens mislighold av fellesutgiftene.
Hva med IN-ordning?
Noen borettslag lar deg betale ned fellesgjeld individuelt. Hvorvidt det lønner seg, avhenger blant annet av renta på fellesgjelda. Som regel har den vært lavere enn den boligrenta som man har kunnet fremforhandle på egen boliggjeld. Men det fins også mange eksempler på dårlige renteavtaler i borettslag.
Noen trekker frem at en lav fellesgjeld virker mer attraktivt for potensielle kjøpere ved salg. Men, husk at en kjøper av en andel med nedbetalt fellesgjeld, vil måtte finansiere mer av totalkostnaden ved kjøpet selv. Ok for kjøpere med god egenkapital, men har du lav egenkapital eller begrensede muligheter for å få personlig lån, vil lav fellesgjeld kunne ha motsatt effekt. Er dette en typisk førstegangskjøper-leilighet, ville jeg nok prioritert egen gjeld fremfor fellesgjeld.
Selveier: Det er langt sjeldnere at et sameie tar opp fellesgjeld. Det er ingenting i veien for at man gjør dette, f.eks i forbindelse med rehabilitering, men det er en enklere prosess å få det til i et borettslag, både for beboerne og banken.
