DELT BOLIG: Sørg for at eierbrøken er riktig når dere skal eie sammen

Slik deler dere boliglånet og -utgiftene riktig

Du kan tape mye penger hvis du sover i timen og lar eierbrøken stå akkurat slik boligmegleren satte den

Publisert

Er dere helt sikre på at boligen og -lånet skal fordeles 50/50 mellom dere? Det tror nemlig boligmekleren. Derfor vil hun ofte sette 50/50 i skjøtet når boligen skal overdras til dere, med mindre noe annet er avtalt. Årsaken er at man ofte har felles lånetilsagn fra banken. Men hvis dere bidrar med ulik egenkapital i kjøpet, eller dere ønsker å nedbetale lånet i ulik takt på grunn av ulik inntekt, bør også eierandelen i boligen reflektere dette.

Ektefeller slipper avgift

Et skjøte er juridisk dokument som viser at du eller dere er eiere av en bolig. Som regel tinglyses skjøtet for å gi godt rettsvern. For ektefeller er det ingen stor krise om man må endre på skjøtet i etterkant. Ektefeller slipper nemlig å betale dokumentavgiften på 2,5 prosent. Dette gjelder alle typer eiendommer, både felles bolig, fritidseiendommer og andre eiendommer.

Samboere, derimot, får ikke fritak for dokumentavgiften, med unntak av samlivsbrudd. Derfor bør dere:

  1. Skriv riktig eierbrøk i kontrakten.

Eller:

  1. Før riktig brøk inn i samboeravtalen

Hvis ikke risikerer dere en (helt unødvendig) ekstraregning på titusenvis av avgiftskroner fra staten. Det er bare 26 % av samboerne som har samlivsavtale (HELP Forsikring/Opinion november 2014).

Riktig brøk

Det beste rådet, for både samboere og ektefeller, er derfor å få riktig eierbrøk inn i det første boligskjøtet.

Men hva er riktig eierbrøk? Det er ett av de mest vanligste spørsmålene jeg får på nettmøter og på foredrag. Det er nemlig mange ulike årsaker til ulik eierbrøk, ikke bare at den ene bidrar med mer egenkapital enn den andre.

Eksempel: Møt Berit og Bjørn. De er et par som har kjøpt bolig sammen for første gang. Kjøpesum 4 millioner kroner.

Scenario 1

Ulik egenkapital

Berit har solgt sin gamle leilighet og har 750 000 kroner i egenkapital. Bjørn leide tidligere, men har likevel spart opp 250 000 kr. De ønsker å dele lånet 50/50, men hva blir riktig eierbrøk?

 

Berit har altså 56,3 % av boligen, mens Bjørn har 43,8 %, selv om de deler på lånet.

Noen vil kanskje protestere og hevde at Berit skal eie 75 % av boligen, siden hun har 75 % av egenkapitalen, men dere må se på hvor mye dere totalt bidrar med i kjøpet, og da inngår også lånebeløpet.

Regnestykket er følgende: (Din egenkapital + ditt lån)/(Kjøpesum).

Hva med gevinsten?

Er dette viktig? Ja, selvsagt. Hvis dere skulle eie og bo i denne boligen i evig tid, gjør det for så vidt ikke så mye om eierbrøken er lik. Men hva om den selges, hva med samlivsbrudd? Det enkleste er å få det riktig i starten, så slipper dere konflikter i etterkant. Eksempel:

50/50: Boligen selges om ti år til 6 millioner kroner, etter kostnader. Dere får 1 mill hver av gevinsten.

56/44: Berit beholder 1 125 000 kroner, mens Bjørn får 875 000 kr av gevinsten

Scenario 2: Ulikt lån

Men hva om vi ønsker å eie den 50/50 selv om vi har ulik egenkapital? Er det mulig? Ja, det går fint, men da bør dere kanskje omfordele lånet i tråd med ulik egenkapital. Slik:

 

Hvis Bjørn låner 500 000 kr mer enn Berit, utlignes forskjellen og de blir likeverdige eiere.

Hvis dere skal betjene ulike beløp i et felles lån, er det viktig å bekrefte det, for eksempel i en samboerkontrakt. Et bedre alternativ kan være å ta opp hvert sitt lån, med ulik nedbetalingstid, om ønskelig. Bankene er flinke til å finne løsninger som funker. Ulempen er at det kan gi doble etablerings- og termingebyr, men det er flere banker som har droppet disse gebyrene, så det er nok ikke umulig å prute dem bort.

 

Scenario 3: Ulik inntekt, ulik EK

I mange forhold er inntekten ujevnt fordelt. Hvis du er gift med en person som tjener mye bedre enn deg, og dere ellers har separat økonomi, vil hun eller han kanskje ønske å betale ned lånet raskere enn deg. Det bør også reflekteres i eierbrøken.

Eksempel: Bjørn tjener dobbelt så mye som Berit, og vil gjerne betale ned lånet dobbelt så raskt:

 

Da kan han betjene 2 millioner av lånet på 3 millioner, og det gjør samtidig at eierandelen bikker i favør av ham. Han eier drøyt 56 % av boligen.

Urettferdig?

Ok, men blir ikke det fryktelig urettferdig hvis de skilles allerede etter et par år og må fordele gevinsten? Nei, ikke se deg blind på egenkapitalen. Det er jo totalen som er avgjørende, og Bjørn har forpliktet seg til et langt høyere lån, som må betales ut med salgssummen. Hvis gevinsten for eksempel er 500 000, og den deles etter eierandel, vil Berit fortsatt ha den høyeste egenkapitalen etterpå (969 000, mot Bjørns 531 000).

 

Scenario 4: Hva om jeg arver penger?

Tenk deg at Bjørn arver 300 000 kr om ett år. Han eier jo 43,8 % av boligen, men vil gjerne bruke pengene til å kjøpe seg opp i boligen. La oss for enkelhets skyld si at boligverdien er uendret.

 

Her bikker eierandelen over i Bjørns fordel. Hvis målet er å eie likt, bør ikke Bjørn bruke hele arvesummen, men 250 000 kr. Da blir fordelingen nøyaktig 50/50.

 

Scenario 5: Hva om jeg vil kjøpe meg inn?

Hva om Berit allerede eide boligen Bjørn flyttet inn i? Hun kjøpte den for noen år siden for 3 millioner kroner. Verdien har nå steget til 4 millioner og gjenværende lån er 2 250 000 kr. Nå ønsker Bjørn å kjøpe seg inn. Hvis han skulle eid 50 % av boligen, måtte han betalt Berit 2 millioner. I stedet vil han overta halve boliglånet. På den måten får de akkurat like høye boligkostnader. Da overtar han 1 125 000 kr av lånet og eier fra nå drøyt 28 % av boligen. Slik blir den nye fordelingen:

 

Noen velger å pusse opp selv og få økt eierandel i takt med egeninnsatsen som legges inn. Da ligner oppsettet på det man bruker når man bruker arv til å kjøpe seg inn.

 

Få det ned på papir!

Er dere samboere, bør dere sette opp en samboeravtale: den gir oversikt over hvem som eier hva, hvem som har skutt inn egenkapital, hvordan gjelda er fordelt, og hvordan bolig og formue skal deles ved brudd. Skjer det større endringer, som nevnte arv eller oppussing, bør avtalen revideres, og eierandelene eventuelt justeres.

 

Kvinnefellene

Til sist vil jeg igjen minne om to vanlige feller mange par i, og som statistisk sett rammer kvinnene mest:

Felle nr 1: Hun jobber deltid, han jobber mye.

  • Det går jo greitt, vi har jo felles økonomi.

Ok, virkelig? Hva om han eier boligen? Med lav inntekt har du kanskje ingen mulighet til å kjøpe deg inn i boligen, få en eierandel. Det kan gi en lei smell ved et samlivsbrudd hvor du må reetablere deg i boligmarkedet. Men hvordan skal du klare det hvis du har ingen eller liten egenkapital? La oss si at hun går ned 200 000 kr netto i året ved å jobbe mindre. Da bør hun kanskje få en eierandel tilsvarende denne summen per år? Men husk: få det skriftlig, for eksempel i samboerkontrakten.

 

Glem heller ikke tapt pensjon

Heldigvis får man en viss opptjening i folketrygden for å være hjemme til og med det kalenderåret ditt yngste barn fyller fem år. Grensen går ved en årslønn på 4,5 G (449 361 kroner)  Men tjener man godt over dette nivået, eller man er hjemme med eldre barn, vil redusert stilling eller ulønnet permisjon gi langt lavere pensjon. Med mindre trykk på hjemmebane, kan mannen få bedre karriere, økt inntekt og pensjon. Da er det ikke urimelig om han setter av et månedlig beløp i konas navn som tilsvarer helt eller delvis tapt pensjonsopptjening.

 

Felle nr 2: Han eier tingene, hun betaler forbruket

Dessverre er fortsatt ansvaret for betalinger skjevt i norske familier: Han betaler bilen, båten og boligen, mens hus sørger for mat, klær og at barna har med gaver i barnebursdagene. Igjen: med felles økonomi, felles sparing, felles bolig, kan dette gå fint. Men hvis han eier hele eller det meste av boligen: Er det virkelig rettferdig at han går ut av samlivet med en gjeldsfri bolig og du sitter igjen med noen stoler og bryllupsduken fra tante Toril? For å sette det på spissen? Nei, sørg for at du også får eierskap i boligen, kjøp deg inn i starten eller gradvis.

 

Hva med skatten?

Det er en myte at man bør føre renteutgiftene på den som tjener mest. Fradraget blir 22 prosent uansett. Med ett par unntak:

1.Hvis den ene har lavere alminnelig inntekt enn personfradraget på 51 300 kroner (2020), vil det lønne seg å føre over renteutgiftene på den som tjener mest. Hvis ikke får man ikke utnyttet fradraget fullt ut.

2.Ektefeller blir lignet felles. Derfor blir den skattemessige formuen slått sammen. Men samboere må passe seg. Hvis for eksempel deres felles bolig står oppført på kvinnen i selvangivelsen, mens gjelden står på mannen, kan kvinnen risikere å måtte betale formuesskatt, selv om dere totalt sett har mer gjeld enn formue

Løsning: Fordel gjeldsrentene og gjelden i selvangivelsen slik den virkelig er. Ektepar kan fritt gjøre dette som de selv ønsker, mens samboere må kunne fremvise en avtale om dette ved behov.