Før 2014 måtte man betale arveavgift hvis man mottok arv eller gaver fra foreldre eller besteforeldre. Det var riktig nok et stort bunnfradrag i arveavgiften, men fikk man større verdier, måtte man betale 6-15 prosent av arveverdien til staten. Etter regjeringsskiftet tok det ikke lang tid før avgiften ble fjernet. 1 januar 2014 var den en saga blott.
Ny skattefelle
Men samtidig med at arveavgiften forsvant, ble skatteskruen for arvede eiendeler skrudd til. Før 2014 slapp man som regel å betale skatt av gevinsten ved et senere salg, siden verdien ved arvetidspunktet ble lagt til grunn. Man slapp med andre ord skatt på gevinst som foreldre eller besteforeldre hadde mens de eide eiendommen eller aksjene.
Eksempel
Før: Du arver en utleiebolig som dine foreldre kjøpte for 2 millioner kroner. Nå er den verdt 3 millioner. Din inngangsverdi ble dermed satt til 3 millioner kroner. Du selger boligen rett etterpå og hele gevinsten på 1 million går rett i din lomme. Men du måtte betale arveavgift, som i dette tilfellet ble 179 600 kroner.
Nå: Etter arven går du inn i dine foreldres skatteposisjon. Hva det betyr? At din inngangsverdi settes til 2 millioner, det samme som dine foreldres. Selger du rett etterpå til 3 millioner, må du betale 22 prosent skatt (2020) av gevinsten på 1 million, det vil si 220 000 kroner! Riktig nok sparer du arveavgift på 179 600, men dette blir jo mer enn spist opp av gevinstskatten!
Kontinuitetsprinsipp
Dette kalles for «kontinuitetsprinsnippet». Det betyr at du som arver eller mottar en gave, overtar givers inngangsverdi på overførte gjenstander ved et senere gevinstoppgjør. Kontinuitetsprinsippet gjaldt allerede for blant annet aksjer og fond som overføres ved arv og gave, og ble nå utvidet til også å gjelde bolig.
Gevinstskatten er 22 prosent, mens arveavgiften varierte fra 0-15 prosent, avhengig av beløp og hvem du mottok arv fra. Det var for eksempel høyere avgift på arv fra besteforeldre enn foreldre. Arveavgiften ble imidlertid beregnet av hele arveverdien, mens skatten kun beregnes av selve gevinsten. Men, som vårt eksempel viste, kan dette i kroner og øre overstige den tidligere arveavgiften.
Inngangsverdi
Du kan og bør selvsagt minimere den skattepliktige gevinsten. For selv om dine foreldre kjøpte boligen for 2 millioner, og den er verdt 3 millioner i dag, kan du legge til en rekke kostnader som er påført i mellomtiden. Det avgjørende er nemlig ikke kjøpssummen, men den såkalte ”inngangsverdien” av boligen: Det er som hovedregel summen av det dine foreldre i sin tid betalte for eiendommen pluss senere påkostninger. Merk at det er påkostninger, ikke vedlikehold, som kan øke inngangsverdien og derigjennom senke gevinstskatten, Det er derfor svært viktig at dere finner dokumentasjon for tidligere kostpris og påkostninger og eventuelle arveavgiftsgrunnlag. Husk også at du kan trekke fra kostnader til meklere og annonsering etc når du skal selge boligen,
Hva med fordelingen?
Det at en arveoverføring kan gi fremtidig gevinstskatt, bør dere også ta hensyn til når verdiene skal fordeles. Tenk deg at du overtar utleieboligen til tre millioner, mens din søster overtar sparepenger til 3 millioner. Likt, sier du? Nei, for du overtar jo samtidig en mulig skatteforpliktelse som reduserer verdien av din arv. Hvis du overtar boligen og seinere selger den, vil du jo dele 250 000 kroner av arven med staten, mens din søster beholder de 3 millionene fullt og helt selv. Derfor er det kanskje mest rettferdig at dere deler denne skatteulempen, ved at du overtar 125 000 av hennes arv.
Botid
Men, det er faktisk mulig å unngå gevinstskatten på fast eiendom som arves! Hvis du arver en bolig som arvelater selv har eid og bodd i 12 av de siste 24 månedene, blir det ingen gevinstskatt. Du går jo inn i dine foreldres skatteposisjon. Og kunne de selge boligen skattefritt, kan jo du også gjøre det. Men ikke la det gå for lang tid. Hvis du venter i nye 12 måneder før du selger boligen, og du ikke bor der selv, kan du miste skattefriheten.
Selv om dine foreldre ikke hadde opparbeidet seg botid i boligen du arver, kan du selv gjøre det. Tilbake til eksempelet med utleieleiligheten som du arvet til tre millioner, med 1 million i gevinst. Hvis du flytter inn i leiligheten selv, og bor der i ett år før salg, kan hele gevinsten på 1 million kroner bli skattefri. Du taper jo leieinntekter i mellomtida, men tjener kanskje leie på å leie ut din egen bolig? Hvis leien går opp i opp, sparer du altså 220 000 kroner på å flytte dit. Det kan sammenlignes med en tusenlapp tjent per dag i 365 dager, før skatt. Det er ikke så verst! Hvis dere er flere som skal dele på arven, kan det være fornuftig at den som kan flytte inn i boligen og bo der i ett år, overtar denne, mens de andre arvingene overtar andre verdier. Det er jo lettere for den single lillebroren å flytte inn i ett års tid enn for storebror som har kone, barn og eget hus.
Brukshindring
Du kan også bygge videre på dine foreldres botid. Har for eksempel dine foreldre bodde i boligen de ni siste månedene før du overtar den, kan du selge den skattefritt når du selv har bodd der i tre måneder. Egentlig opparbeider man seg også botid i egen bolig hvis sykdom eller jobb gjør det umulig å bo der selv. Det kalles brukshindring. Det kan for eksempel tenkes at din far må tilbringe sine siste måneder på et sykehjem. Da vil det likevel telle som om han bodde hjemme.
Hva med hytta?
Kravet for skattefritt salg av fritidseiendom at du må eie og bruke fritidseiendommen som din egen i minst fem av de siste åtte årene. Hvis for eksempel du arver dine foreldres hytte, som de kjøpte for fire år siden, er det nok å bruke den i ett år selv, før du kan selge den skattefritt.
Tomt
Fritaket for gevinstskatt ved salg av bolig gjelder kun boligen med naturlig tilhørende tomt. Salg av ubebygd tomt er skattepliktig. For tomtedelen overtar følgelig mottaker givers inngangsverdi. Det kan også tenkes at det blir noe skatt ved et boligsalg hvis tomten har den klart høyeste verdien ved salget, ikke selve boligen. Det kan uansett være fornuftig å ta kontakt med ligningskontoret for å høre om hvordan de vurderer et eventuelt salg, før dere skrider til verks.
